Le déficit foncier en SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent à des investisseurs d’acquérir des parts d’une société qui achète elle-même des biens immobiliers ensuite mis en location.

En devenant Associé, chaque investisseur perçoit des dividendes selon les résultats générés (liés en partie aux montants locatifs perçus, comme les loyers). Il existe une grande variété de SCPI, aux objectifs différents et aux stratégies variées. Certaines sont appelées SCPI fiscales ou SCPI de déficit foncier. Elles permettent, pour une certaine durée, de bénéficier d’un dispositif de réduction sur l’imposition et donc d’utiliser la défiscalisation, via notamment le déficit foncier.

Le régime fiscal déficit foncier en SCPI

En choisissant une SCPI de type fiscal, vous pouvez bénéficier du régime de droit commun du déficit foncier lorsque vous devenez porteur de parts.

Vous pouvez ainsi imputer de vos revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration exposées par la société sur les immeubles qu’elle aura acquis. Cette imputation se fait dans la limite de 10 700 €, sur votre revenu global. Comme dans le cas du déficit foncier pour des biens détenus en direct ou au travers d’une société civile immobilière (SCI), il n’est pas possible d’imputer sur les revenus la fraction correspondant aux intérêts d’emprunt.

Le déficit foncier relève de la fiscalité de droit commun et n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales.

Les risques à connaître avec le déficit foncier en SCPI

Avant d’investir dans une SCPI qui a un objectif de déficit foncier et qui vous promet de bénéficier d’un mécanisme de défiscalisation, il est important de prendre des précautions et d’avoir en tête plusieurs limites.

Tout d’abord, sachez que le montant du déficit que vous pouvez percevoir dépend des investissements réalisés par la société de gestion et de leur nature. Si ce montant est certes estimé et provisionné, il n’est en aucun cas garanti. De nombreux événements peuvent amener la société de gestion à revoir le montant investi est donc le niveau du déficit foncier reportable pour chacun.

Autre élément à avoir en tête, la fiscalité applicable sur une SCPI est susceptible d’évoluer au cours de la vie du produit. Les revenus, les déficits fonciers générés ou encore les éventuelles plus-values ne sont pas figés dans le temps et ne correspondent pas à une somme connue à l’avance. Certes, les sociétés de gestion savent faire preuve de transparence et donner de la visibilité aux souscripteurs mais il existe bien des risques.

Enfin, attention à la sortie de la SCPI et à la récupération de votre capital. Une SCPI fiscale possède un horizon de placement à moyen/long terme et nécessite de bloquer l’argent pendant plusieurs années. Il ne s’agit pas d’un investissement liquide.

• Vous devez conserver vos parts au minimum jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la dernière imputation fiscale sur votre revenu global pour ne pas perdre l’intégralité des avantages fiscaux déjà obtenus ; 
• Selon les SCPI, une date de dissolution – déjà planifiée – donne un bon horizon à respecter et pendant lequel il est recommandé de conserver les parts. Car en cas de vente prématurée, l’absence probable de marché secondaire peut amener à un décalage avant la récupération de l’argent. Il pourra être nécessaire d’attendre la dissolution de la société ! L’avantage fiscal ne peut pas être transmis à un nouvel acquéreur, ce qui risque de plus d’entraîner une forte décote de la valeur des parts.

Investir dans une SCPI fiscale nécessite également de s’intéresser aux rendements, et pas seulement à l’avantage lié à la défiscalisation. À ce sujet, il ne faut pas s’attendre à un versement d’acompte sur dividendes avant plusieurs mois voire années. Cela s’explique par la période initiale de constitution et de rénovation du patrimoine puis de mise en location.

Pour vous assurer que la SCPI dans laquelle vous voulez investir vous apporte bien une solution de défiscalisation à la hauteur de vos attentes, il est important de lire la notice d’information. Vous pourrez y trouver des détails sur l’avantage fiscal promis et les performances à attendre dans les paragraphes “objectif de rentabilité” ou “régime fiscal”.

Exemple de déficit foncier en SCPI

Pour illustrer le fonctionnement du déficit foncier en SCPI, prenons l’exemple d’un investisseur imposé à un taux marginal de 41 % et à un taux de prélèvements sociaux de 15,5 %.

Nous partons du principe que la quote-part des travaux par rapport au prix de souscription pourra varier de 40 à 50 % et qu’il investit un montant initial de 60 000 €.

Les SCPI sont très intéressantes pour se constituer un patrimoine mais également percevoir à terme un revenu complémentaire. Toutefois, notamment si vous poursuivez une logique de défiscalisation, il est important de bien prendre le temps d’évaluer la fiscalité qui s’applique et de juger de la pertinence de ce placement au regard de votre situation.