Pinel optimisé au déficit foncier

Le dispositif Pinel d'investissement locatif est une solution qui vous permet d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat d’un logement proposé à la location.

Par Rémy E.

5 min de lecture

10 avril 2024

Il faut pour cela respecter un certain nombre de conditions (plafonds de loyers, ressources du locataire, niveau de performance énergétique minimal, etc.). Il est possible d’optimiser la réduction d’impôt permise par le dispositif Pinel en utilisant en complément le déficit foncier. Voici les règles de cumul à connaître pour réduire la fiscalité qui pèse sur votre investissement. 

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel

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Le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. La loi incite les particuliers désireux d’investir de choisir des logements neufs, proposés ensuite sur le marché en non-meublé.

En échange de cet investissement pour développer le parc locatif, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la valeur d’acquisition et de la durée d’engagement

Il est possible de réaliser jusqu’à deux investissements par an et par foyer fiscal ; 

  • L’investissement global est plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m² ; 

  • Il faut être résident fiscal français, non soumis à l’impôt sur les sociétés (IS). 

La conservation du bien doit au minimum s’étendre sur 6 ans avec deux options renouvelables de 3 ans, ce qui porte l’engagement maximal à 12 ans. Il est possible dès le départ de choisir un engagement d’une durée de 9 ans et de le renouveler ensuite pour atteindre la période maximale de 12 années. 

La réduction d’impôt est proportionnelle à la durée d’engagement. 

  • 12 % de réduction pour un engagement de location de 6 ans ; 

  • 18 % pour un engagement de location de 9 ans ; 

  • 21 % de réduction d’impôt pour l’engagement maximal de 12 ans. 

Sachez que les conditions que nous venons d’évoquer concernent le dispositif Pinel+, qui impose d’investir dans certains quartiers et de respecter des critères énergétiques ou encore des critères de qualité. Avec le dispositif Pinel classique, le taux de réduction d’impôt est dégressif et moins attractif. 

Réduction d’impôt avec le dispositif Pinel classique :  

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La fiscalité du dispositif Pinel et la génération de déficit foncier

Les loyers perçus d’un logement qui répond aux critères du dispositif Pinel sont considérés comme des revenus fonciers. Par conséquent, ils doivent être déclarés chaque année. 

Si vous percevez des revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an, vous êtes automatiquement éligible au régime micro-foncier (qui permet une déduction forfaitaire de 30 % du montant des loyers en guise de charges). Bien que ce régime simplifie la déclaration fiscale, son intérêt peut varier considérablement en fonction de votre situation… et si de nombreuses charges sont à déduire. 

15 k €

par an

Pour être éligible au régime micro-foncier, il faut percevoir en revenus fonciers moins de :

Il peut être avantageux d'opter pour le régime réel dans certains cas, notamment lorsque le montant de vos dépenses dépasse 30 % de vos revenus fonciers. 

Dans ce cas, vous pouvez combiner l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel avec l’éventuel déficit foncier. 

Prenez le temps de faire cette déduction des charges qui peuvent être retirées de vos loyers perçus. Il peut s’agir par exemple des intérêts d’emprunt, des frais de gestion, des sommes engagées pour des travaux ou encore des frais d’assurance ou des frais de dossier pour un emprunt. 

  • Vous constatez un bénéfice foncier une fois les charges déduites ? Alors vos revenus sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Les prélèvements sociaux sont aussi à régler ; 

  • Vous constatez un déficit foncier avec des revenus inférieurs aux charges ? Alors le déficit est imputable sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 € par an. Ensuite, l’excédent de déficit est reportable uniquement sur vos revenus fonciers pendant les 10 années qui suivent. 

Si le régime micro-foncier est accessible par défaut ou même sur option, il est moins intéressant si vous réalisez un investissement à crédit et que vous réalisez des travaux importants. Dans un contexte de taux des crédits immobiliers élevés, utiliser le régime réel pour déduire au maximum le coût du crédit est pertinent. Cela peut vous amener à réduire votre résultat et peut-être atteindre un déficit foncier ! 

Réaliser un investissement Pinel optimisé au déficit foncier est une stratégie pour développer votre patrimoine et espérer à terme une belle plus-value mais attention. Faire un investissement à but purement fiscal n’est pas l'objectif principal du Pinel. Il s’agit avant tout d’un investissement immobilier, vous devez donc soigner les critères propres à ce type de placement. Il faut s’intéresser à la qualité du bien, à sa localisation et à son environnement avant de penser à l’avantage fiscal qui en découle. Cumuler le déficit foncier avec la réduction d’impôt Pinel est un montage très efficace si vous disposez de revenus globaux élevés. Il reste toutefois primordial d’être accompagné dans ce montage afin d’en retirer les pleins bénéfices. Et ne pas perdre de vue les risques inhérents à l’achat d’un bien immobilier, notamment avec un dispositif de défiscalisation (risque de vacances locatives, risque de dévaluation, fiscalité évolutive, etc.).

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