Comment calculer le déficit foncier ?

Le dispositif du déficit foncier repose sur une réduction d’impôt accessible aux investisseurs qui s’engagent pour la rénovation de l’habitat ancien (en vue de percevoir des revenus locatifs sur leur résidence par exemple).

S’adressant aux propriétaires d’un logement proposé en location nue, et relevant du régime d’imposition au réel, le déficit foncier est plafonné. Un déficit foncier résultant des dépenses/charges/frais autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu brut global de l’année dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € dans certains cas). L’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit de la déclaration d’impôts durant 6 à 10 ans. Simuler un foncier et calculer son report sur plusieurs années est indispensable avant de se lancer pour connaître le gain fiscal que vous pouvez escompter.

Connaître les règles du déficit foncier pour simuler la remise fiscale

Le déficit foncier désigne la différence négative retenue entre les revenus et les charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. Ce dispositif introduit en 1993 à destination des propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation concerne les revenus fonciers issus de biens possédés directement par une personne physique ou une société transparente (comme une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés), voire une société civile de placement immobilier (SCPI).

La fiscalité du régime du déficit foncier répond à plusieurs règles. La plus importante concerne le plafond annuel, fixé à 10 700 €. Ainsi, dans le cadre du régime de droit commun, le déficit d’une année est déductible de votre revenu global dans cette limite. L’éventuel excédent peut être reporté et déduit des revenus fonciers dans les 10 années qui suivent.

Rappelons au passage que le bénéfice du régime du déficit foncier concerne tous les biens achetés et mis en location au cours d’une année de manière pleine. Il n’est pas appliqué de prorata sur le montant du déficit déductible en fonction de la date d’achat ou de mise en location. Un appartement acheté en fin d’année apporte ainsi la même remise fiscale qu’un appartement acheté en début d’année, à charges égales.

Simulation déficit foncier

Prenons trois exemples pour comprendre l’impact du déficit foncier sur votre imposition et les montants que vous pouvez déduire concrètement de votre impôt sur le revenu.

Simulation de déficit foncier (détention en direct)

Vous possédez un bien immobilier dont les revenus bruts (loyers) sont de 6000 € par an. Un crédit est en cours de remboursement pour l’achat de ce bien avec 1500 € d’intérêts sur l’année. Vous réalisez des travaux et vous additionnez toutes les charges déductibles et vous obtenez un total de 8000 € pour l’année en cours.

On obtient alors le tableau suivant :

La déduction des intérêts d’emprunt amène à 4500 € (6000 € -1500 €). On réalise alors un bénéfice mais en déduisant les charges non financières, on obtient un résultat négatif de -3500 € (6000 € -1500 € -8000 €). On se trouve alors face à un déficit foncier.

Ce déficit foncier étant inférieur au plafond de 10 700 €, il peut être reporté en totalité sur les revenus globaux de l’investisseur. 

Il ne reste alors plus qu’à appliquer le taux marginal d’imposition (TMI) du contribuable concerné pour connaître le montant de la réduction d’impôt disponible (11, 30, 41 45 %).

Pour une personne célibataire ayant une rémunération annuelle de 29 000 €, le TMI est de 30 %. Le report du déficit foncier permet de passer à un revenu total imposable de 25 500 €, et donc de basculer à une TMI de 11 %. Le déficit foncier a donc permis de ne pas être imposé sur les loyers et de réduire le montant de l’impôt sur la rémunération globale.

Simulation de déficit foncier avec SCI

En cas de déficit foncier réalisé par une SCI, celui-ci est imputable sur les revenus des associés. Le mode de calcul est relativement proche de celui que nous venons de voir.

Il convient simplement de réaliser toutes les étapes au niveau de la SCI. C’est elle qui doit déterminer le revenu brut total de l’année, calculer le montant total des charges déductibles et ensuite soustraire le montant des intérêts des crédits souscrits du montant des autres charges déductibles. Le résultat obtenu n’est pas le déficit foncier de l’emprunteur mais le résultat de la SCI, qui peut être un bénéfice ou un déficit.

Ensuite, si déficit il y a, il s’impute sur les revenus globaux des associés selon la proportion de leur quote-part dans la société. Ainsi, en cas de répartition inégale du nombre de parts entre deux associés, l’avantage fiscal procuré par le déficit foncier ne sera pas identique.

Prenons l’exemple d’une SCI familiale créée par un couple. L’un des associés détient 30 % et l’autre 70 %. Les revenus générés sur une année sont de 50 000 € avec des intérêts d’emprunt pour l’année de 25 500 €. Les autres charges déductibles dont les travaux ont un montant de 40 000 €.

Le déficit foncier de la SCI équivaut à 50 000 € -25 500 € -40 000 € = – 15 500 €

Les deux associés de la SCI doivent imputer respectivement 30 et 70 % pour réduire leur impôt sur le revenu. Cela signifie 4650 € pour le premier associé et 10 850 € pour le second.

Le premier associé peut reporter l’intégralité des 4650 € en déduction de son revenu imposable. Le second associé peut reporter 10 700 €, avec 150 € imputés l’année suivante (grâce à la règle du report).

Simulation de déficit foncier avec SCPI fiscale

Prenons enfin l’exemple d’un investisseur qui décide d’acheter des parts dans une SCPI fiscale pour un montant total de 50 000 €. Celle-ci fixe une quote-part des travaux de rénovation à 40 % du prix de souscription. Cela permet à l’investisseur d’accéder à un déficit foncier important, de l’ordre de 20 000 € (20 % de 50 000 €). Selon son taux marginal d’imposition, et le taux de prélèvements sociaux (fixé à 15,5 %), la diminution d’impôt en euro sera plus ou moins importante.