Revenus fonciers d'un investissement locatif
Le terme de revenus fonciers désigne les revenus issus d’un investissement locatif. La location d’immeubles vous appartenant - ou détenus par des membres de votre foyer fiscal - constitue les revenus fonciers qu’il convient de déclarer à l’administration.
La fiscalité des revenus fonciers
Quels impôts pour les revenus fonciers ? Les revenus fonciers font partie des revenus soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
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En complément, et puisqu’il s’agit d'investissement locatif et de revenus du patrimoine, ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.
Le total des revenus fonciers imposables doit être déclaré au régime réel ou en utilisant le micro-foncier.
Déclaration des revenus fonciers avec le régime micro-foncier
Pour la location de biens non meublés, c’est le régime par défaut lorsque le montant annuel des revenus fonciers bruts ne dépasse pas 15 000 €. Ces revenus doivent provenir uniquement de la location non meublée.
Vous êtes donc redevable de l’impôt uniquement sur 70 % des loyers réellement perçus si votre revenu micro foncier n’excède pas 15 000 €.
Vous êtes donc redevable de l’impôt uniquement sur 70 % des loyers réellement perçus si votre revenu micro foncier n’excède pas 15 000 €.
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Déclaration des revenus fonciers avec le régime réel d’imposition
Dans le cas où les revenus bruts dépassent 15 000 € ou si vous réalisez un investissement qui vous exclut du régime micro-foncier, voire encore si vous choisissez volontairement cette option, vous pouvez déduire pour leur montant réel les charges qui pèsent sur votre investissement locatif. Cela permet de réduire la base taxable.
Il est judicieux d’opter pour ce régime et de bénéficier de la déduction des charges de manière plus forte lorsque vous réalisez des travaux. Mais attention : le passage au régime réel sur option (c’est-à-dire que c’est vous qui décidez de bénéficier de ce régime) est ensuite irrévocable pendant trois ans. Il convient ainsi de bien évaluer l’impact fiscal de cette déduction au régime réel et non au forfait pas seulement sur une année, mais bien sur trois exercices.
Entre régime micro foncier et régime réel, l’arbitrage doit se faire selon le montant des loyers perçus chaque année mais aussi selon votre stratégie d’investissement et vos objectifs.
JB, Kadran
Avec une SCI les revenus fonciers peuvent également bénéficier du régime fiscal réel ou “micro”, selon que celle-ci soit soumise à l’IS ou à l’IR, et selon que vous possédiez d'autres biens locatifs déclarés au régime du micro-foncier en nom propre. Des règles complexes à maîtriser pour lesquelles il est recommandé de vous faire accompagner par un expert !
Les charges déductibles des revenus fonciers
En faisant le choix du régime micro-foncier, vous n’avez pas à vous préoccuper de la nature des charges déductibles de vos revenus fonciers. L’abattement forfaitaire de 30 % étant accordé pour simuler le poids total des charges que vous avez à supporter.
Mais alors, qu'est ce qui est déductible des revenus fonciers avec le régime réel ? On y retrouve (notamment) :
Les frais de gestion (les frais de gérance réglés à un administrateur de biens ou à un agent immobilier, les honoraires, les frais de rémunération d’un concierge ou gardien le cas échéant) ;
Les dépenses de réparation et d’entretien (attention, les dépenses de réparations effectuées personnellement par le propriétaire sont déductibles uniquement sur présentation de justificatifs de l’achat des matériaux. La valeur du travail ne peut pas donner lieu à une déduction) ;
Les dépenses d’amélioration ;
Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et définitivement à la charge des propriétaires (c’est-à-dire les charges non récupérées) ;
Les primes d’assurance ;
Les intérêts d’emprunt.
Cette liste, qui n’est pas ici exhaustive, intègre toutes “les dépenses effectuées en vue de l'acquisition et de la conservation du revenu” si l’on s’en réfère à l’article 13 du code général des impôts (CGI). En clair, tout ce que vous dépensez pour maintenir l’attractivité d’un logement et générer un loyer peut faire partie des charges déductibles.
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Comment être exonéré des revenus fonciers ?
Avec des dépenses importantes, et une déduction optimisée des charges, vous pouvez annuler totalement les loyers perçus et ainsi aboutir à un déficit. Vous n’aurez pas d’impôts à régler. Mieux, ce déficit pourra se reporter sur vos revenus globaux et ainsi baisser votre assiette taxable soumise au barème progressif de l’IR.
Les revenus fonciers, issus de la mise en location d’un ou de plusieurs bien(s) que vous possédez, peuvent venir compléter vos autres revenus (salaires, pensions). Ils peuvent constituer un complément de rémunération que vous soyez actif ou retraité. D’ailleurs, est-ce que les revenus fonciers comptent pour la retraite ? Oui, et non. Les revenus locatifs ne comptent pas pour le calcul de vos droits à la retraite. Ils ne sont pas associés à des cotisations… sauf si vous devenez loueur à titre professionnel ou que vous avez un rôle de gérance dans votre SCI, et que vous vous versez une rémunération !