Quel investissement est le plus rentable ? Focus sur le locatif

La recherche de la meilleure rentabilité est ce qui motive les investisseurs lorsqu’ils souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Il est impossible de donner une réponse unique à la question : quel investissement est le plus rentable ?

Toutefois, il existe trois éléments essentiels qui influent grandement sur la rentabilité d’un investissement locatif :

  1. La stratégie d’investissement immobilier que vous souhaitez appliquer

  2. Le type de location que vous allez mettre en place en place

  3. La localisation du bien, qui définit le prix d’achat du logement ainsi que la facilité à le louer

On vous explique pourquoi chaque aspect est important afin d’obtenir l’investissement dans l’immobilier locatif le plus rentable.

Par Guillaume H.

6 min de lecture

21 décembre 2023

Construction d’un patrimoine ou l’investissement locatif à cash-flow : quel est l’investissement le plus rentable ?

En simplifiant légèrement, il existe deux stratégies d’investissement en immobilier locatif. Vous pouvez choisir l’investissement locatif patrimonial ou bien l’investissement locatif générateur de cash-flow.

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L’investissement locatif patrimonial, une opération blanche au minimum

L’investissement patrimonial est une méthode qui permet, sur le long terme, de se constituer un patrimoine dont vous pourrez en profiter à la retraite ou que vous pourrez léguer à votre descendance dans 20, 25 ou même 30 ans. Il est possible aussi de le revendre quelques années plus tard afin d’en tirer un bénéfice.

L’objectif de cette opération est de s’auto-financer. C’est-à-dire que le loyer que vous percevez grâce à ce bien vous permet de rembourser chaque mois votre crédit ainsi que les frais et la fiscalité associés à ce logement. Afin d’obtenir cette opération blanche, la rentabilité de l’achat locatif doit être de 5,55 % nets pour le remboursement d’un prêt sur 20 ans.

Pour un prêt sur 15 ans, votre rentabilité minimum doit atteindre les 7,12 % nets et pour un prêt sur 25 ans, il faudra atteindre les 4,68 % nets afin de couvrir l’ensemble des frais correspondants.

L’investissement locatif générateur de cash-flow = l’investissement le plus rentable ?

Une rentabilité supérieure à l’investissement locatif patrimonial

Le cash-flow est le bénéfice que vous générez sur un bien en location. La rente que vous percevez ne rembourse pas seulement votre prêt et vos charges, mais permet d’obtenir une plus-value chaque mois. Ce gain, vous pouvez vous en servir pour vous constituer un parc immobilier en le réinvestissant dans d’autres biens ou bien en profiter pour améliorer votre pouvoir d’achat au quotidien. Pour obtenir cela, vous l’aurez bien compris, il faut obtenir une rentabilité supérieure à l’investissement locatif patrimonial.

Pour l’atteindre, il faudra la calculer précisément après la visite du bien, une fois les documents complémentaires reçus nécessaires. Pour autant, vous pouvez l’estimer globalement lors de la découverte de l’annonce en retirant les charges indiquées et celles envisagées ou bien en utilisant un simulateur sur internet.

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Quel type d’investissement est le plus rentable en location ?

Tous les types de location ne sont pas aussi rentables. Par exemple, si la location nue est la plus répandue, c’est aussi celle qui offre une rentabilité moindre. En effet, en matière de location, une meilleure rentabilité demande un investissement en temps et en gestion plus élevé. Il est possible de consacrer soi-même ce temps ou bien d’engager un prestataire tierce mais la rentabilité du bien en sera amoindrie.

La location meublée à courte durée est le type de location la plus rentable

Pour mieux appréhender votre investissement immobilier locatif, voici le taux de rentabilité moyen pour chacun des types de location :

  • Une location nue affiche une rentabilité moyenne de 4 à 6 % brute.

  • Une location meublée permet d’obtenir une rentabilité de 6 à 8 % brute.

  • Un bien exploité en colocation peut atteindre les 6 à 12 % de rentabilité brute.

  • La location courte durée meublée est de l’ordre de 12 % minimum de rentabilité brute.

Ainsi, la location meublée à courte durée est le type de location le plus rentable, mais elle demandera aussi un travail beaucoup plus conséquent. Elle nécessite d’ailleurs de réaliser une réelle étude de marché afin de s’assurer un taux de remplissage qui permet d’être rentable en pratiquant donc un tarif assez attractif ou du moins aligné sur les autres biens. Mais si vous avez un peu de temps à consacrer à cet investissement, n’hésitez pas à passer le pas, la rentabilité sera au rendez-vous.

Rennes, Le Mans, Angers et Brest ont les taux de rendements les plus élevés de France.

Quelle est la ville la plus rentable en 2024 pour un investissement locatif ?

Intéressons-nous enfin à la localisation géographique du bien qui détermine à la fois son prix ainsi que sa facilité à être loué. En effet, l’importance de l’emplacement est primordiale lorsque vous souhaitez louer un bien. Chaque ville affiche son taux de rentabilité et possède un prix du mètre carré ainsi qu’une situation du marché immobilier différent. En 2022, les villes les plus rentables en France étaient, selon une étude du site SeLoger :

  1. Rennes, avec une rentabilité de 8,2 % brute

  2. Le Mans, qui affiche une rentabilité de 7,2 % brute sur l’année

  3. Angers avec un taux de rentabilité de 6,2 % brut

  4. Brest et son rendement locatif de 4,9 % brut

Des villes avec un taux de rentabilité moindre et dont la demande de location est très forte peuvent aussi représenter un très bon investissement locatif.

Si ces indicateurs font rêver, restez vigilant. Il arrive que certaines villes soient très rentables mais affichent un taux de vacance très haut et qu’il y ait donc plus de difficultés à louer. D’ailleurs, des villes avec un taux de rentabilité moindre et dont la demande de location est très forte peuvent aussi représenter un très bon investissement locatif. Afin de garantir la location de son investissement, mieux vaut choisir un logement très bien desservi par les transports et réaliser les travaux nécessaires pour qu’il se démarque sur le marché.

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