Comment être exonéré des revenus fonciers ?

Vous cherchez une solution pour ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs ?

En tant que propriétaire d’un logement loué, il est effectivement possible d’optimiser la gestion de ces revenus fonciers et de réduire voire d’annuler en totalité l’assiette imposable. Une exonération totale d’impôt est d’ailleurs possible, outre le dégrèvement. Voici sous quelle condition bénéficier de cet avantage immobilier.

Ne pas payer d’impôts sur ses revenus locatifs

Lorsque vous réalisez un investissement locatif, les recettes produites sont ensuite taxées par l’administration fiscale lorsque celle-ci reçoit votre déclaration de référence. En utilisant le système de déduction de certaines charges liées à l’habitation concernée, vous pouvez réduire la base taxable et abaisser – voire annuler complètement – votre impôt. Connaître les subtilités des régimes d’exonération sur les revenus fonciers est donc primordial.

Les étapes pour une exonération efficace de vos revenus fonciers

Pour obtenir une exonération sur les revenus fonciers de votre résidence louée, il est important de connaître le fonctionnement du système d’imposition.

Le fonctionnement classique est le suivant : les loyers que vous percevez sont ajoutés à l’ensemble de vos autres revenus, avant d’être taxés à l’impôt sur le revenu (IR). Ils se cumulent et sont donc taxés en appliquant le barème progressif de l’IR.

Connaître cette mécanique est la première étape pour comprendre comment être exonéré de revenus fonciers.

Être exonéré de revenus fonciers avec une location nue

Si vous possédez un ou plusieurs bien proposés à la location en non-meublé, deux régimes d’imposition sont accessibles dont l’un vous permettant d’atteindre une exonération complète.

Opter pour le régime fiscal le plus favorable

Pour disposer d’une exonération d’impôt sur vos revenus fonciers, impossible donc de se contenter de ce régime simplifié. Il faut choisir le régime réel. Vous pouvez opter pour ce régime fiscal lorsqu’il est plus avantageux, et notamment lorsque le total des charges dépasse le forfait principal de 30 %.

La liste des charges déductibles pour maximiser l’exonération

Le montant des charges qui peuvent être déduites peut rapidement grimper, la nature des charges déductibles étant très vaste. Entre les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais de gestion ou encore les primes d’assurance et les travaux, toutes ces dépenses peuvent réduire votre résultat. Celui-ci peut être très faible voire négatif. Dans ce cas, on constate un déficit foncier et vous êtes totalement exonéré d’impôt sur vos revenus locatifs. Mieux, une partie de ce déficit foncier peut être déduite de votre revenu global (jusqu’à 10 700 € par an) et même reportée ensuite sur vos futurs revenus fonciers si vous retrouvez une situation bénéficiaire. C’est l’une des méthodes les plus efficaces pour être exonéré de revenus fonciers. Bye bye les impôts.

Être exonéré de revenus fonciers avec une location meublée

La location meublée est rattachée au même régime fiscal que celui des entreprises. Louer en meublé, c’est une activité commerciale par opposition à une activité civile lorsque vous proposez un bien nu. Mais cette activité commerciale peut être exercée à titre professionnel ou non (LMP ou LMNP)

Si le barème de l’impôt change en comparaison à celui proposé aux sociétés, la logique est la même :

• Vous avez le droit de bénéficier de plein droit du régime micro-BIC en étant loueur meublé non professionnel (LMNP) jusqu’à un certain niveau de revenus locatifs (72 600 €). Ce régime micro-BIC peut vous aider à être partiellement exonéré de revenus fonciers. L’imposition des revenus de location au régime micro-BIC permet d’accéder à un abattement forfaitaire de 50 % voire même 71 % dans le cas d’une mise en location sous forme de chambres d’hôtes ou de meublé de tourisme ;
• En étant loueur en meublé professionnel (LMP), vous pouvez bénéficier du régime de la micro-entreprise avec un abattement de 50 %.

Vous pouvez aussi dans les deux cas passer au régime réel et venir réduire le montant de vos revenus locatifs imposables en cas de dépenses importantes, selon les sommes réellement dépensées.

L’amortissement et le régime réel, les avantages clés de la location meublée

L’avantage de la location meublée est aussi de pouvoir jouer avec l’amortissement et ainsi de prendre en compte la dépréciation du bien dans le temps. L’amortissement est un outil puissant pour ceux qui cherchent à être totalement exonérés de revenus fonciers.

En additionnant l’avantage de l’amortissement et la déduction des charges pour leur montant réel, vous pouvez optimiser votre location meublée et réduire partiellement voire totalement votre imposition.

En résumé, en choisissant la location nue, vous pouvez profiter d’un abattement de 30 % sur vos revenus ou jouer avec les déductions offertes par le régime réel pour baisser le montant de vos revenus locatifs imposables. En optant en revanche pour la location meublée, vous pouvez combiner à la fois les avantages du régime micro-BIC et micro-entreprise, avec la puissance de l’abattement sur les revenus bruts… ou là encore profiter du régime réel pour atteindre un éventuel déficit foncier !