Quelle durée d’emprunt pour un investissement locatif ?

La durée moyenne d’un emprunt pour un investissement locatif se situe entre 15 et 20 ans. Elle est plus courte que pour un prêt immobilier effectué pour acheter sa résidence principale, qui, lui, est plutôt de 25 ans. En effet, les investisseurs sont généralement déjà propriétaires et donc déjà emprunteurs. Qui plus est, un investissement locatif demande une plus grande prise de risque pour les organismes bancaires. De ce fait, la durée de remboursement instaurée est moindre.

Voyons en détail quelle est la bonne durée d'emprunt pour un investissement locatif.

Par Guillaume H.

4 min de lecture

21 décembre 2023

Pourquoi une banque prête rarement sur 25 ans pour un crédit immobilier ?

Un risque plus conséquent pour les banques que pour un prêt destiné à l’acquisition d’une résidence principale

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Si dans les faits, aucune règle interdit aux banques de prêter sur 25 ans pour un investissement locatif, peu le feront. Les éléments à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d’un projet locatif sont nombreux et les frais à supporter par l’acquéreur aussi. En effet, il faut pouvoir financer les éventuelles vacances locatives – c’est-à-dire la période pendant laquelle un bien n’est pas loué, entre deux locataires -.

Durant ce délai, les loyers sont à la charge du propriétaire. En plus des charges, il faut aussi prévoir de financer les éventuels travaux que la collectivité aura prévu d’entreprendre, les réparations à effectuer au sein du bien que ce soit dû à l’usure ou bien à cause d’un non-entretien du locataire. Une rénovation énergétique peut aussi être nécessaire pour être en accord avec la loi. Plus rarement, des dégâts engendrés par le locataire peuvent être à réparer.

Les instituts bancaires prennent en compte l’ensemble de ces éléments lorsqu’ils évaluent la rentabilité d’un projet locatif et la capacité de l’acquéreur à rembourser ces frais. Ils préfèrent donc prêter sur une période plus courte et plus sécurisante.

Les acquéreurs sont généralement déjà propriétaires et ont déjà grignoté leur taux d’endettement

Quelle que soit la raison du prêt effectué auprès d’une banque, le taux d’endettement maximal reste le même : 35 %. Il comprend tous les types de crédits en cours (que ce soit pour financer du mobilier, de l’immobilier, une voiture, un projet…).

D’une manière générale, les particuliers qui souhaitent réaliser un investissement locatif sont déjà propriétaires de leur résidence principale. Pour ceux qui n’ont pas terminé de rembourser leur crédit sur 20 ou 25 ans, ils ont déjà utilisé une partie de leur taux d’endettement. Il ne pourront donc emprunter qu’une plus petite somme et sur une période plus courte.

Un bien rentable ne nécessite pas une longue durée d’emprunt selon les banques

L’intérêt d’un investissement locatif est de générer du cash-flow, c’est-à-dire un gain immédiat, ou bien de se constituer un patrimoine pour ses vieux jours. Dans les deux cas, le bien doit s’auto-financer. Les loyers doivent payer, au minimum, les mensualités du crédit et l’ensemble des frais liés à cet investissement locatif. De nombreuses banques estiment donc qu’un investissement rentable n’a pas besoin d’un prêt aussi long pour se financer.

Les investisseurs misent sur de petites surfaces pour du locatif

Une étude menée par Locservices.fr en 2022 affirme que les locations affichent une surface moyenne de 43,2 m² en France. Des mètres carrés limités qui se louent environ 16,2 euros de manière unitaire. De ce fait, les banques préfèrent prêter de petites sommes sur une période plus courte.

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Quels sont les avantages à emprunter sur le long terme pour son investissement locatif ?

De nombreux investisseurs souhaitent obtenir l’emprunt le plus long possible parce qu’il présente de nombreux avantages :

  • Plus un prêt est long, plus les mensualités sont faibles. Cela permet donc d’obtenir plus de reste à vivre ou de continuer d’économiser pour un autre projet.

  • Emprunter sur une longue période permet d’emprunter une somme plus importante.

  • Il est possible de négocier un taux d’intérêts qui est fixe et qui n’augmentera pas au fil des années, quel que soit l’état du marché.

Comment mettre toutes les chances de son côté pour obtenir une durée d’emprunt plus longue ?

Bien qu’une banque accorde que très rarement un prêt de plus de 20 ans pour un investissement locatif, il est possible de mettre toutes les chances de son côté afin de, pourquoi pas, relever ce défi. Notez que ces conseils valent aussi pour l’obtention de tous types de crédits immobiliers.

  • Présenter une situation financière stable avec des revenus réguliers. Le sacro-saint CDI est toujours la star absolue pour obtenir un crédit immobilier.

  • Prouver une évolution de carrière et de salaire sur le long terme.

  • Ne pas avoir de crédit en cours, à part un éventuel crédit immobilier contracté pour sa résidence principale.

  • Afficher une bonne gestion de compte et éviter d’être à découvert chaque mois.

  • Posséder un apport d’au moins 10 % de la somme à emprunter, cela rassurera la banque si le futur propriétaire est, lui aussi, prêt à investir dans son projet.

  • Présenter un projet réfléchi, où l’ensemble des dépenses et de la rentabilité sont calculés.

  • Proposer une rentabilité très forte.

  • Ne pas surévaluer les loyers obtenus ou la rentabilité du futur investissement locatif, cela pourrait être considéré comme un mauvais investissement ou bien tout simplement comme un manque de sérieux lors de la construction du projet.

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