Quel est l’intérêt d’acheter un appartement pour le louer ?
Environ un Français sur quatre envisage d’acheter un logement prochainement. Parmi eux, 25 % confient vouloir investir dans la location immobilière lors des 12 prochains mois.* Ce projet concerne plus précisément à 46 % des appartements et à 31 % des maisons. Ainsi, malgré un contexte économique très tendu, bon nombre d’investisseurs souhaitent tout de même réaliser leurs projets d’investissement locatif. Mais quel est l’intérêt d’acheter pour louer ?
Il existe trois raisons principales d’acheter pour louer :
Se construire un patrimoine immobilier
Générer un cash-flow (ou des bénéfices) instantanément pour autofinancer le bien immobilier
Optimiser sa fiscalité et réduire son imposition
Intéressons-nous à chacune de ses motivations afin de mieux comprendre l’engouement autour de l'investissement en immobilier locatif.
Quel est l’intérêt d’acheter pour louer : construire un patrimoine immobilier
Comment se constituer un patrimoine immobilier ?
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Se construire un patrimoine immobilier consiste à acheter un bien qui s’autofinance par sa location. Plus précisément, un investisseur acquiert un studio ou un deux pièces, par exemple, avec un prêt sur 20 ans. Il le met alors en location nue ou meublée et reçoit un loyer chaque mois. Ce loyer rembourse à la fois son prêt, mais aussi les charges de l’appartement (énergie, charges de copropriété, etc.) ainsi qu’idéalement l’imposition qui est appliquée et tous les frais annexes. Au bout de 20 ans, le prêt est entièrement remboursé et l’investisseur possède donc son bien.
Quel est l’intérêt de se constituer un patrimoine immobilier ?
Les avantages offerts par la constitution d’un patrimoine immobilier sont divers. Cela offre principalement :
Un complément de retraite, permettant à l’investisseur de conserver généralement son niveau de vie et son pouvoir d’achat grâce à ses revenus locatifs.
La possibilité d’occuper le bien entièrement remboursé pendant ses vieux jours.
Un logement pour aider ses proches à s’installer tout en pratiquant un loyer nul ou très attractif.
Transmettre un héritage à ses descendants.
La stabilité financière en cas de coup dur. Posséder un patrimoine immobilier offre une certaine sécurité face à des éventuelles crises financières ou des événements inattendus dans la vie.
Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ? Obtenir un rendement immédiat grâce à une location immobilière
Comment obtenir un cash-flow rapidement et s’autofinancer après l’achat d’un bien ?
Autre raison qui pousse les investisseurs à acheter pour louer un bien immobilier : générer un bénéfice très rapidement, ce qu’on appelle aussi le cash-flow. Pour réussir ce tour de force d’autofinancer un bien immobilier, il faut avant tout choisir le bien, “la pépite” qui le permet. Pour cela, il ne suffit pas que le loyer rembourse le prêt effectué et les charges associées comme c’est le cas lors de la construction d’un patrimoine immobilier, mais aussi que ce dernier génère un gain supplémentaire immédiat.
Afin que le bien immobilier rapporte plus qu’il ne coûte chaque mois, il faut, au choix :
Miser sur un bien situé dans une ville dotée d’un haut taux de rendement.
Acheter un bien neuf présente de nombreux avantages par rapport à l’ancien comme la garantie décennale ou biennale. Les nouvelles constructions respectent aussi les nouvelles règles de consommation énergétique. Ainsi, si les biens neufs sont plus chers à l’achat, mais ils n’ont généralement pas besoin d’être rénovés oude bénéficier de travaux.
Louer son appartement en colocation. De ce fait, le prix des loyers des chambres additionnés est plus élevé que pour une simple location nue ou meublée.
Choisir la location courte durée et louer son bien très régulièrement afin d’obtenir un loyer plus élevé.
Investir dans la rénovation du logement. Les biens immobiliers rénovés attirent souvent des locataires prêts à payer des loyers plus élevés, ce qui permet aux propriétaires de recouvrer leurs coûts et autofinancer un bien immobilier.
Pour calculer le potentiel cash-flow net qu’un bien peut générer, voici le calcul à effectuer :
Total des loyers à l’année – ensemble des frais annuels liés au bien (Remboursement du prêt + charges diverses + énergie + taxe foncière + imposition effectuée…) = Cash-flow net
Pourquoi générer un bénéfice immédiat est intéressant pour un investisseur ?
Avec le gain qu’il réalise via le bien immobilier qu’il met en location, l’investisseur peut travailler sur d’autres projets. De cette manière, il multiplie ses investissements immobiliers et se construit pas à pas tout un capital. Les loyers additionnés représentent ainsi des potentielles rentes à terme afin d’augmenter son pouvoir d’achat.
L’immobilier offre une sûreté non négligeable en termes de revenus. Contrairement à d’autres types d’investissements plus risqués, l’immobilier procure bien souvent une certaine sécurité. Il dispose d’une perspective de croissance sur le long terme. En effet, la valeur des biens immobiliers augmente généralement avec le temps, ce qui assure à l’investisseur un intérêt significatif sur son investissement immobilier. De quoi autofinancer le bien immobilier de façon sereine sur le long terme.
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Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ? Bénéficier d’avantages fiscaux
La loi Pinel, un avantage fiscal de moins en moins intéressant
C’est un fait, l’intérêt d’acheter pour louer réside aussi dans les avantages fiscaux dont il est possible de bénéficier. La loi Pinel permettait jusqu’alors aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’acquisition du bien (jusqu’à 300 000 euros) qu’ils mettaient en location pour une durée de 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Si ce dispositif existe toujours, il est allégé depuis le 1er janvier 2023. La réduction d’impôt sera plus faible avec des paliers de 10,5 %, 15 % et 17,5 % selon la durée de location. De même, en 2024, la défiscalisation continuera de s’amoindrir avec un taux qui passera à 9 %, 12 % et 14 %.
La loi Censi-Bouvard permettant une défiscalisation pour la location meublée n’est plus effective en 2024
La loi Censi-Bouvard offrait jusqu’à fin 2022 une défiscalisation lorsqu’un investisseur acquiert un bien pour de la location meublée au sein d’une résidence de services (une résidence senior ou bien étudiante par exemple). La réduction d’impôts de 11 % sur neuf ans a été définitivement supprimée fin 2022.
Le dispositif locatif Cosse est prolongé jusqu’en 2024
Face à la crise du logement, les propriétaires qui louent à un tarif inférieur au marché sont avantagés fiscalement. Le dispositif locatif Cosse est renommé Loc’Avantages et sera effectif jusqu’au 31 décembre 2024. L’investisseur bénéficie donc d’une réduction d’impôts appliqués sur ses loyers proportionnelle à la réduction qu’il effectue sur le loyer. Afin d’en profiter, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et doit choisir entre trois niveaux de loyers de -15 %, -30 % ou – 45 %. Le taux de réduction d’impôts varie entre 20 % et 65 %. De même, des aides sont attribuées pour réaliser des travaux au sein de ces logements. Le propriétaire doit s’engager à louer pendant au moins six ans.