Revenu microfoncier
Vos revenus fonciers issus de la mise en location d’un ou de plusieurs biens immobiliers peuvent être soumis au régime micro-foncier. Par opposition au régime réel, le régime micro-foncier apporte bien plus de simplicité pour les propriétaires bailleurs et simplifie les déclarations à effectuer auprès de l’administration fiscale.
Bénéficier du régime micro-foncier pour déclarer ses revenus locatifs
Le régime micro foncier est une solution simplifiée qui vous permet d’appliquer automatiquement à vos revenus locatifs un abattement pour charges.
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En clair, vous n’avez pas à suivre toutes les dépenses que vous engagez pour votre investissement locatif. Un forfait équivalent à 30 % des revenus que vous percevez est automatiquement déduit du total de vos loyers. Vous devenez donc imposé uniquement sur 70 % des revenus locatifs réellement touchés.
Pour bénéficier de ce type de régime foncier, une première condition de revenus est à respecter. En effet, cette règle concerne de plein droit les propriétaires bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € de revenus annuels issus de la location non meublée. Il peut s’agir de locaux commerciaux, de bureaux, de propriétés rurales ou encore de logements.
Rentre dans ce total de 15 000 € les revenus issus de parts détenues dans des SCPI ou SCI. En effet, si vous possédez des parts de sociétés immobilières ou de FPI non assujetties à l'impôt sur les sociétés et que vous louez également des biens immobiliers non meublés, vous pouvez bénéficier du régime micro foncier. Il faut que le montant annuel de tous les revenus (revenus fonciers bruts, revenus accessoires et revenu brut annuel de SCPI) n'excède pas 15 000 €.
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Pourquoi choisir le régime micro-foncier ?
S'il ne permet pas de déduire au réel les dépenses supportées pour entretenir et améliorer un bien, le régime micro-foncier permet en revanche de bénéficier d’un abattement forfaitaire qui peut couvrir l’ensemble des charges annuelles que vous supportez et qui peut être plus généreux que les sommes réellement réglées.
Si les charges liées à un bien que vous louez sont inférieures ou égales à 30 %, cet abattement forfaitaire est une bonne opération pour vous.
JB, Kadran
A moins d’être soumis à des charges, à des frais de gestion locative élevés, ou encore de réaliser des travaux de grande ampleur, le régime micro-foncier est souvent plus avantageux pour vous que le régime réel.
Deuxième avantage, il permet d’éviter des calculs trop complexes et simplifie la déclaration en ayant simplement à mentionner le montant brut des loyers perçus au cours des 12 derniers mois. Vous limitez véritablement le temps nécessaire et les efforts en matière de comptabilité pour déclarer vos revenus.
Le régime micro-foncier a-t-il des limites ?
Oui ! Il est accessible en ayant des revenus locatifs inférieurs ou égaux à 15 000 €, comme nous l'avons déjà précisé. Cela signifie qu’en cas de développement de votre parc immobilier ou parfois avec une simple augmentation de loyer, vous pouvez basculer au régime réel et perdre son bénéfice. Autre élément à prendre en compte, le régime micro-foncier peut être pertinent si vous étiez auparavant au régime réel mais que vous n’avez plus suffisamment de charge et que l’abattement forfaitaire est pour vous plus utile. Vous avez la possibilité d’opter pour le micro-foncier mais vous serez bloqué avec cette option pendant trois ans. L’administration fiscale veut éviter les changements annuels de régime et fixe cette condition d’engagement sur trois années.
Les cas d’exclusion du régime micro-foncier
Attention, outre la limite de 15 000 € hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à TVA, le régime micro-foncier ne peut pas s’appliquer dans d’autres cas.
Si vous investissez dans les monuments historiques ;
Si vous investissez dans des logements qui donnent droit à une réduction fiscale (Scellier ou Périssol notamment) ;
Si vous avez bénéficié d’une réduction d’impôt en faveur d’un investissement dans le secteur du tourisme.
Rappelons aussi que ce sont tous les logements loués meublés qui ne peuvent pas bénéficier de ce dispositif simplifié !
Déclarer ses revenus locatifs avec le régime micro-foncier
Dans le cadre du régime micro foncier, il vous suffit de reporter la somme concernée dans votre déclaration de revenus 2042 pour honorer votre déclaration de revenus locatifs.
Pas la peine de réaliser vous-même l’abattement. Reportez simplement le montant brut des loyers que vous percevez dans la case 4BE. Ces revenus fonciers vont venir s’ajouter aux autres sources de revenus de votre foyer et l’administration fiscale va elle-même appliquer l’abattement.