Cash flow immobilier

Le cashflow est l’un des indicateurs clés d’un projet d’investissement locatif. En distinguant le flux financier entrant du flux financier sortant, il permet d’identifier votre rendement et de connaître précisément combien vous rapporte votre location. Pour juger de la rentabilité locative d’un investissement ou de plusieurs si vous disposez déjà d’un patrimoine complet, le cash-flow est la donnée clé, au fil des années. Prenons des exemples ci-après pour mieux comprendre ce concept.

Définition du cash-flow immobilier

Le cash-flow désigne l’ensemble des flux de trésorerie et, lorsque l’on parle de cash-flow immobilier, l’ensemble des flux de trésorerie liés à la détention d’un ou de plusieurs biens.

Le cash-flow désigne le revenu que vous obtenez chaque mois grâce à vos investissements. En déduisant tous les frais liés à la propriété de vos recettes locatives, vous obtenez ce montant. Son intérêt ? Suivre de manière fine l’impact des diverses dépenses liées à la détention d’un bien immobilier tel que les travaux, les frais de gestion locative et autres frais de transaction. Ce suivi peut se faire de manière mensuelle, trimestrielle puis annuelle, vous permettant d’accéder à un historique de votre rentabilité.

Le cash-flow est un indicateur pour évaluer la performance de votre investissement immobilier et peut vous accompagner à long terme, pour voir l’évolution de votre rendement… et vous aider à prendre de nouvelles décisions d’investissement !

• Avoir un cash-flow positif signifie que les revenus locatifs sont supérieurs à l’ensemble des coûts. En plus du fait que votre bien est financé par ses propres revenus, vous disposez d’un revenu complémentaire chaque mois et d’une valeur qui croît.
• Avoir un cash-flow négatif signifie que les revenus ne permettent pas de couvrir les dépenses. Il ne s’agit pas pour autant d’une mauvaise stratégie. Au contraire, vous pouvez préférer cette voie d’investissement si vous ciblez des biens dont la valeur va s’apprécier dans le temps et si vous souhaitez vous constituer un patrimoine à transmettre. C’est aussi logique de constater un cash-flow neutre ou négatif si l’objectif est de rapidement développer un parc qui apportera dans un second temps des revenus.

Bien suivi, le cash-flow permet d’identifier des dépenses qui augmentent de manière trop importante, des charges qu’il convient de réduire ou encore d’anticiper un point de rentabilité pour un bien en particulier. C’est un indicateur avancé indispensable pour vous qui voulez devenir investisseur immobilier.

Calculer le cash-flow d’un investissement immobilier

Pour obtenir le cash-flow de votre investissement immobilier, que vous possédiez un ou plusieurs biens, il suffit dans un premier temps d’additionner tous les flux financiers entrants. Ils sont normalement principalement constitués des loyers. Ensuite, retirez de ce total des revenus les flux sortants. C’est là que tout se gâte. Selon votre situation, de nombreuses charges sont à prendre en compte.

• Les remboursements d’emprunts ;
• Les impôts liés à la détention d’un bien ;
• Les éventuelles cotisations sociales ;
• Les frais d’assurance ;
• Les frais d’entretien et de travaux.

Si l’on résume, la formule de calcul du cash-flow est la suivante :

Cash flow brut = loyer – mensualité de crédit

On obtient ainsi ce que l’on appelle le cash-flow brut, soit le calcul le plus basique de la différence entre les revenus perçus et les sommes sorties. En intégrant les charges, on comprend mieux les obligations qui vous reviennent en tant que propriétaire bailleur et le cash-flow obtenu est plus proche de la réalité.

Cash flow net = loyer – mensualité de crédit – charges

Mais il est possible d’aller encore plus loin, et notamment de prendre en compte les montant des impôts. On obtient alors le cash-flow net d’impôt, c’est-à-dire net net.

Cash flow net = loyer – mensualité de crédit – charges -impôts

Dans le détail, la formule peut être résumée comme suit :

Cash flow = loyer (hors charges) perçu – (mensualité de l’emprunt – charges non déductibles – taxe foncière – impôts et CSG/CRDS).

Comment augmenter son cash-flow immobilier ?

Vous avez des difficultés à obtenir un cash-flow positif ? Plusieurs stratégies sont à mettre en place pour le soigner et le faire revenir à l’équilibre voir dans le positif.

Tout d’abord, commencez par soigner le volet financier. Bien négocier son crédit est important pour avoir des mensualités couvertes par le loyer. Il faut pour cela jouer sur la durée et/ou un apport plus important pour obtenir un montant de mensualité cohérent. Ne perdez pas également de vue que tout est négociable lorsque vous souscrivez à un crédit immobilier : le taux d’intérêt, les frais de dossier et les éventuels frais à régler ensuite pendant la durée du crédit (comme les frais de remboursement anticipé).

Ne négligez pas également l’assurance emprunteur, souvent plus intéressante à aller glaner par vous-même avec un contrat individuel plutôt qu’avec l’offre de groupe proposée par la banque.

Pour générer un cash-flow positif, pas de secret, vous devez créer de la valeur. Il faut avoir un œil aiguisé de bon chasseur immobilier. Identifiez les opportunités : un appartement qui nécessite des travaux, un bien vendu avec une décote importante car il est énergivore, un grand appartement qui peut être découpé en plusieurs lots, les opportunités sont nombreuses. Une jolie rénovation et une belle mise en avant peuvent générer des loyers supérieurs à la moyenne constatée et ainsi amener à un cash-flow positif.

Enfin, pour avoir un cash-flow positif, il faut aussi s’intéresser à la fiscalité et choisir un mode d’exploitation avantageux. À ce titre, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est très pertinent. Il permet la déduction de nombreuses charges, la prise en compte de l’amortissement et ainsi la réduction de la base taxable.

En résumé, pour avoir un bon cash-flow immobilier, il faut avoir une culture du résultat. Optimiser le prix d’achat, s’intéresser au marché local, miser sur une aire attractive et en développement, minimiser le risque de vacances locatives, tous les aspects sont à soigner.