Quelle différence entre revenus fonciers et revenus locatifs ?
Il n'existe à première vue pas de différence entre les revenus fonciers et les revenus locatifs. Les deux termes servent souvent à désigner la même chose, à savoir les recettes perçues de la mise en location d’un bien immobilier.
Une distinction est toutefois à réaliser entre les revenus issus d’une location meublée ou non. Dans le cas d’une location nue, on parle de recettes locatives et de revenus fonciers imposables. Dans le cas d’une location meublée, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu. Cela a pour effet de changer les règles en matière d’imposition. On vous dit tout.
Définition des revenus fonciers
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Selon la définition proposée par l’administration fiscale, “Les revenus fonciers sont principalement issus de la location d’immeubles vous appartenant ou appartenant à des membres de votre foyer fiscal (époux, partenaire)”.
Ce sont les revenus tirés de la location de biens immobiliers vides, c'est-à-dire non meublés.
Les revenus perçus de locations meublées sont de leur côté imposés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et ne sont pas considérés comme des revenus fonciers. Ce sont des revenus locatifs qui, éventuellement ajoutés à vos revenus fonciers et à vos autres sources de revenus (salaires, pensions), permettent d’aboutir à un revenu global.
Par conséquent, la différence entre revenus fonciers et revenus locatifs concerne avant tout le mode de mise en location (meublé ou non meublé), qui détermine ensuite le mode d’imposition.
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Les revenus fonciers provenant de biens loués non meublés
Lorsque vous proposez à la location une maison, un appartement, un bureau ou encore un local commercial voire un terrain, vous devez déclarer les loyers perçus. Ces loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers si vous détenez le bien générateur de recettes en direct.
Vous pouvez choisir entre deux modes de déclaration : soit le régime micro-foncier soit le régime réel.
Le régime micro-foncier est applicable si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros, avec un abattement de 30 %. Il n'est alors pas nécessaire de conserver tous les justificatifs de charges. L'abattement est un forfait qui dispense de les présenter.
Le régime réel s'applique lorsque vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros. Vous pouvez également choisir ce régime de manière volontaire (option réel), pour une durée minimale de trois ans. L'avantage ? Si l'ensemble des dépenses engagées est bien supérieur à 30 % du revenu foncier, vous pourrez obtenir une réduction du montant des revenus fonciers soumis à l’impôt plus généreuse qu’en vous limitant à l’abattement forfaitaire. Mais attention à bien choisir ce régime si les charges importantes ont un caractère récurrent et/ou peuvent être reportées pendant la période de trois ans d’engagement minimal.
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Les revenus locatifs provenant de biens loués meublés
En faisant le choix de la location meublée, deux régimes d’imposition sont possibles. Considérés à chaque fois comme des bénéfices industriels et commerciaux, les loyers relèvent du régime simplifié micro-BIC ou du régime réel.
Le régime micro-BIC pour les revenus fonciers d’une location meublée
Le régime micro-BIC pour les locations meublées est un régime forfaitaire sans déduction réelle des charges. L'administration fiscale applique un abattement de 50 % (ou 71 % pour certaines locations) sur les recettes locatives pour compenser l'absence de déduction.
Le résultat fiscal après l'application de l'abattement forfaitaire sera combiné avec vos autres revenus et soumis à votre Taux Marginal d'Imposition (TMI).
JB, Kadran
Les seuils à respecter pour bénéficier du régime micro-BIC sont de 72 600 € pour une location meublée classique et de 176 200 € pour une location meublée de tourisme ou chambre d'hôte.
Le régime réel pour les revenus fonciers d’une location meublée
En régime réel, les charges réelles peuvent être déduites, y compris les intérêts d'emprunt, l'achat des meubles, la taxe foncière, etc. L'amortissement du bien immobilier est également possible en régime réel, bien que limité par l'administration fiscale.
Après avoir pris en compte tous vos frais, charges et amortissements dans le calcul de l'imposition, vous aboutirez souvent à un résultat fiscal non imposable. Vous n'aurez donc pas à payer d'impôts supplémentaires sur vos revenus de location meublée ! Vos revenus locatifs ne vont pas s’ajouter à vos autres sources de revenus.
Attrayant fiscalement car permettant de déduire pour leur montant réel les sommes avancées, le régime réel nécessite une tenue de comptabilité plus fine. Il est recommandé alors d’avoir à vos côtés un professionnel de la finance pour éviter les erreurs de déduction de charges et de déclaration des revenus locatifs.
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