Quels impôts pour les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers – issus de la mise en location de biens immobiliers – sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR).

Mais avant que ces revenus ne soient passibles de cette imposition, il convient dans un premier temps de déterminer le montant réellement retenu une fois d’éventuelles charges déduites. C’est ce revenu foncier qui sera ensuite additionné aux revenus du contribuable pour former le revenu global, concerné par l’impôt sur le revenu au barème progressif. C’est celui qui figure sur votre déclaration.

Le résultat imposable lié à votre investissement

En tant que propriétaire, vous pouvez obtenir le résultat foncier annuel imposable et soumis à l’impôt sur le revenu en additionnant tous les résultats fonciers des logements que vous possédez.

La détermination de ce résultat imposable dépend de nombreux paramètres. Cela commence notamment par la composition de votre patrimoine et le fait que vous possédiez un seul ou plusieurs biens. C’est ensuite le mode de location qui influence le calcul du résultat imposable. Selon que le bien soit proposé ou non en meublé, il n’est pas possible de bénéficier du même régime fiscal et de la même enveloppe de charges déductibles.

Le revenu foncier imposable avec le régime micro-foncier

En relevant du régime micro-foncier, la détermination de votre résultat imposable est relativement simple. En effet, il vous suffit de communiquer le total des loyers perçus et c’est l’administration fiscale qui se charge d’appliquer un abattement forfaitaire de 30 %. Aucune dépense ne peut être déduite pour son montant réel. L’abattement forfaitaire de 30 % pour charges vient réduire votre revenu foncier et ainsi déterminer les recettes déclarées.

Le revenu foncier imposable avec le régime réel

Dans le cas où vous relevez du régime réel, c’est à vous de déterminer votre revenu foncier imposable. Il faut alors se lancer dans des calculs complexes pour déduire les frais et charges de recettes.

• Si vous disposez d’un patrimoine avec plusieurs biens, les revenus et les charges doivent apparaître distinctement et le bénéfice/déficit éventuel sont à constater individuellement, lot par lot ;
• Lorsque vous possédez de l’immobilier en direct, vous devez déduire un certain nombre de charges clairement encadrées par le code général des impôts (CGI). Les taxes, certains travaux, les primes d’assurance ou encore des dépenses supportées pour le compte du locataire et non récupérées peuvent venir en déduction ;
• Si vous détenez de l’immobilier au travers d’une société civile immobilière (SCI), alors le résultat imposable correspond à la différence entre les recettes et les charges mais il convient de prendre en compte la quote-part qui vous revient. C’est en effet selon le nombre de parts que vous possédez en tant qu’associé dans la société que vous connaîtrez votre résultat imposable à titre personnel.

Lorsque vous avez déterminé le résultat généré par chaque bien loué que vous possédez ainsi que chaque participation éventuelle dans une SCI, c’est l’addition globale qui va déterminer votre revenu imposable à l’année.

Les impôts en cas de bénéfice foncier

Vous constatez une différence positive entre vos recettes et vos charges ? Alors si le résultat est bénéficiaire, il vient se cumuler à l’ensemble de vos autres revenus imposables. Vous devez additionner les revenus fonciers à vos salaires, à votre pension de retraite ou à des bénéfices perçus par ailleurs. Vous obtenez alors votre revenu global qui est soumis directement à l’impôt sur le revenu en plus des prélèvements sociaux de 17,2%.

Les impôts en cas de déficit foncier

Si c’est un déficit foncier que vous constatez, alors celui-ci peut être imputé sur votre revenu global de l’année en cours. Jusqu’à 10 700 €, vous pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global et ainsi venir baisser la base taxable et soumise au barème progressif de l’impôt. En ce qui concerne vos revenus locatifs, vous ne paierez pour eux ni impôts ni prélèvements sociaux.

Au-delà de 10 700 €, le déficit foncier accumulé peut être reporté sur vos revenus fonciers dans les 10 ans qui suivent.

En plus de l’impôt sur le revenu (IR) calculé sur vos revenus fonciers, d’autres impôts peuvent être à régler selon le patrimoine dont vous disposez. C’est le cas notamment de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Il est dû par les personnes physiques lorsque le patrimoine immobilier possédé une valeur qui excède 1 300 000 € (en prenant en compte à la fois le patrimoine immobilier détenu directement ou indirectement,les revenus des parts détenues dans une société civile immobilière, les revenues des unités de compte voire d’un contrat d’assurance-vie).