Quelles sont les charges pour un propriétaire qui loue ?

Mettre un bien à la location permet, certes, de réaliser des bénéfices si l’investissement locatif est rentable, mais il s’agit aussi d’une source de dépenses

En effet, dans le cadre d'un investissement locatif, de nombreuses charges sont à régler par le propriétaire dont :

  1. Les charges liées à l’entretien et aux diverses réparations au sein du bien

  2. Les taxes foncières

  3. Les charges de copropriété et locatives

  4. Les frais d’assurance

  5. Les frais de gestion locative

On vous explique à quoi correspondent chacunes d’entre elles et quelles sont celles qui peuvent être récupérables, c’est-à-dire avancées par le bailleur, mais remboursées par le locataire.

Par Guillaume H.

6 min de lecture

24 juillet 2024

Quelles sont les charges récupérables pour un propriétaire qui loue ?

Les charges locatives et les charges de copropriété sont dites récupérables lorsqu’elles sont dûes initialement par le bailleur, mais que celui-ci peut les facturer – entièrement ou en partie selon leur nature – à son locataire. Elles se divisent en plusieurs catégories.

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Les charges liées aux ascenseurs et aux montes-charges

Tout ce qui a attrait au fonctionnement des ascenseurs au sein d’un immeuble et de leur entretien peut être facturé au locataire en totalité. Cela comprend l’électricité qui est utilisée pour le faire fonctionner, mais aussi les visites techniques et d’entretien visant à assurer son bon fonctionnement, la fourniture de produits et de matériels d’entretien de type huiles, lampes, etc. et enfin les réparations qui peuvent être apportée à la machine comme le changement de portes, de fusibles ou encore de boutons.

Les frais associés au contrôle technique de l’ascenseur, qui doit être réalisé tous les cinq ans, n’est pas récupérable auprès du locataire, elle doit être entièrement assurée par le propriétaire.

Les charges liées à l’utilisation de l’eau (froide et chaude) et le chauffage collectif

Les dépenses concernant l’utilisation de l’eau froide et de l’eau chaude que ce soit pour sa propre utilisation ou pour l’entretien des parties communes est une charge qui est assurée par le locataire. Il en est de même pour le chauffage collectif et toutes les réparations associées ainsi que son entretien.

Les charges concernant les parties communes

Les dépenses liées aux parties communes d’un immeuble, que ce soit l’électricité pour éclairer le bâtiment, la fourniture de produits d’entretien, l’entretien du bâtiment, la réparation des produits de propreté tout comme le paiement du salaire du personnel d’entretien peuvent être imputées par le propriétaire au locataire.

Les charges associées aux espaces extérieurs

L’entretien des espaces extérieurs, celui des espaces verts, des équipements de jeux pour enfants s’ils existent ou encore les aires de stationnement peut être facturé au locataire.

Les diverses taxes et redevances récupérables auprès des locataires

Il existe trois types de taxes et redevances qui doivent être assurés par le locataire :

  • La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

  • La taxe de balayage

  • La redevance assainissement qui assure la collecte, l’évacuation et le traitement des eaux usées de l’immeuble.

Le cas particulier des employés d’immeuble et du concierge

Si un employé d’immeuble est présent, l’ensemble des charges sociales et fiscales associées sont récupérables par le propriétaire en les facturant à son locataire. Par contre, certaines charges comme les indemnités de licenciement, de départ à la retraite, de cotisation à la médecine du travail… ne sont pas récupérables et doivent être assumées par le bailleur.

Les mêmes charges sont irrécupérables pour un gardien ou concierge d’immeuble. Il existe une autre différence pour ce type de salarié : dans le cas où le concierge assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles, 75 % des charges liées peuvent être payées par le locataire. Elles diminuent à 40 % dans le cas où le concierge ne gère aucune de ces tâches.

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Comment facturer ces charges à son locataire ?

Il existe différents moyens de facturer ces charges à son locataire. Tout dépend du contrat signé entre les deux parties. Il peut s’agir d’un forfait compris dans le loyer mensuel (forme la plus fréquente). Sinon, la somme à payer peut être aussi dissociée du loyer et être adressée directement au locataire avec justificatifs à l’appui. Cela permet d’éviter les ajustements, qu’il s’agisse de remboursements ou de demande de complément.

Quelles sont les charges qui à payer par le propriétaire qui loue ?

Finalement, après avoir listé toutes les charges dûes par le bailleur mais qui sont en réalité assumées par le locataire, quelles sont les charges à payer par un propriétaire qui loue ?

Les charges de copropriété qui restent à payer intégralement par le bailleur

Les charges et dépenses qui visent à valoriser le bien restent entièrement à la charge du bailleur. Il peut s’agir de l’entretien de la toiture, du ravalement de la façade de l’immeuble ou encore de la mise aux normes de l’ascenseur. L’installation et le remplacement des équipements situés dans les parties communes sont aussi à la charge unique des propriétaires. Tout comme les réparations liées aux actes de vandalisme, par exemple.

Les frais de gestion de la copropriété sont aussi à assumer entièrement par le bailleur. Cela englobe la gestion de la copropriété et les honoraires des syndics.

La taxe foncière est à payer intégralement par le propriétaire

Les taxes et impôts fonciers sont, eux aussi, à assurer par le propriétaire seulement. Ils ne peuvent pas être facturés au locataire. Cela dit, si le propriétaire décide de la comprendre dans le calcul du loyer (ce qui est possible), il doit le mentionner dans le contrat.

Les frais liés à une assurance habitation souscrite par le propriétaire

Enfin, si le propriétaire décide de souscrire à une assurance habitation pour couvrir les éventuels dommages causés au sein de son bien, il doit, là encore, le prendre à sa charge.

Les frais éventuels de gestion locative

C’est aussi le cas pour les frais de gestion locative, si le bailleur décide de passer par un gestionnaire locatif, qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un particulier. Selon la formule choisie et les tâches effectuées par ce professionnel, la somme peut être plus ou moins importante.

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