Simulation investissement locatif

Mais avant de se lancer, il est crucial d'évaluer la rentabilité potentielle de l'investissement. Pour cela, plusieurs formules de calcul peuvent être utilisées. Elles peuvent vous aider à effectuer une simulation d’investissement locatif, pour mieux évaluer les rentrées d’argent potentielles mois après mois ou à terme, au moment de la revente.

Le premier calcul qui vous permet d’évaluer la pertinence de votre investissement locatif et de simuler votre rentabilité consiste à rapporter l’ensemble des revenus générés au prix d’acquisition. On obtient alors une rentabilité brute.

La rentabilité brute donne une première idée de la performance de l'investissement sans prendre en compte les charges et les impôts.

Après la rentabilité brute, il est possible de simuler la rentabilité nette. Elle tient compte des charges (taxe foncière, charges de copropriété, entretien, etc.) et donne une vision plus réaliste de la rentabilité.

Elle consiste à prendre en compte également votre niveau d’imposition. Elle est propre à chaque investisseur. Selon que l’achat soit effectué en direct ou au travers d’une société (comme une SCI) et selon les autres revenus dont vous disposez, votre taux marginal d’imposition (TMI) appliqué aux revenus fonciers ne sera pas le même. Il faut également prendre en compte dans ce calcul les éventuels avantages fiscaux (loi Pinel, Malraux, Censi-Bouvard), ce qui rend cette formule unique et propre à chaque investisseur.

Le cash-flow représente la capacité de l'investissement à générer un flux de trésorerie positif après paiement de toutes les charges, y compris le remboursement d'un éventuel emprunt.

En résumé, c’est le complément de revenus que vous pouvez dégager chaque mois, l’argent que génère un ou plusieurs investissements que vous réalisez avec l’immobilier locatif. Cette formule est importante pour comprendre si vous êtes à l’équilibre, si vous devez faire un effort pour votre investissement ou si au contraire, vous avez un cash-flow positif.

Miser sur l’évolution de la valeur du patrimoine plutôt que sur une rentabilité immédiate avec les loyers peut être une stratégie patrimoniale. C’est le cas notamment de nombreux investisseurs qui adoptent cette logique dans l’objectif de transmettre un bien immobilier.

Avant d’aller démarcher une banque ou de passer par les services d’un courtier en crédit immobilier pour financer votre projet, il est important de simuler votre taux d’effort. De quoi s’agit-il ?

Le taux d'effort est un indicateur qui permet d'évaluer la part du loyer par rapport au revenu de l'investisseur. Un taux d'effort élevé peut indiquer un risque plus élevé…. et être un signal négatif pour une banque afin de vous accorder un financement. En plus de devoir connaître le poids actuel de la dépense en logement sur votre budget, il faut simuler le poids que va représenter votre nouvel investissement afin de savoir si vous respectez la fameuse règle des 35 % de taux d’endettement.

Pour avoir une estimation de l’éventuelle plus-value réalisable dans le temps, vous pouvez utiliser un calcul de simulation d’investissement locatif qui intègre l’évolution de la valeur de l’immobilier.

En synthèse, l’objectif de ce calcul est de prendre le prix d’achat initial auquel vous achetez un bien et de le retrancher au prix de vente futur que vous pouvez escompter dans 10, 15 ou encore 20 ans, selon votre stratégie. Comment effectuer cette simulation ? Vous pouvez indiquer une évolution des prix de l’immobilier estimée ou vous reporter à l’évolution des prix passée.

De nombreuses données sont disponibles notamment auprès de l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (Insee), qui met fréquemment à jour les informations à propos des indices des prix des logements anciens.

Prenons un exemple pour effectuer une simulation d’un investissement locatif réalisé en 2013, en prenant comme référence le fait que l’indice des prix des logements a connu une hausse de près de 30 % entre 2013 et 2023. Pour simplifier, nous supposons une augmentation régulière de 3 % chaque année sur cette période de 10 ans.

Prenons un prix de base en 2013 à 3 500 €/m², Avec un appartement acheté à 250 000 € (superficie de 71,4 m²).

Si nous prenons l’exemple de l’an passé en 2023, l'appartement acheté pour 250 000 € en 2013 aurait valu environ 336 000 €, reflétant l'augmentation des prix de l'immobilier sur cette période. Soit une plus-value brute - avant fiscalité et avant déduction de toutes les charges liées à la propriété - d’environ 86 000 €.