SCI revenus fonciers
En disposant de biens immobiliers intégrés au titre d'une société civile immobilière (SCI), il convient de respecter des règles particulières en matière de gestion des revenus fonciers. C’est notamment la détermination de la base de loyers taxables du logement qui est à gérer de manière fine, en choisissant le bon régime fiscal.
Le régime micro foncier pour les revenus d’une SCI
Par opposition au régime micro-foncier, le régime réel d’imposition permet de retrancher des loyers perçus les dépenses réellement supportées.
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Cet abattement, consenti pour représenter le poids des charges, amène à une imposition sur seulement 70 % des loyers. Un régime fiscal intéressant pour de nombreux propriétaires en l’absence de charges importantes, dont vous pouvez également bénéficier avec une SCI.
Mais pour cela, deux grandes conditions sont à remplir :
Tout d’abord, vous devez être propriétaire en direct d’au moins un bien loué en meublé, en complément des parts que vous possédez en tant qu’associé dans la SCI ;
Deuxième condition, le ou les biens détenus dans la SCI ne peuvent pas bénéficier d’un avantage fiscal incompatible avec le régime du micro-foncier. Il convient pour cela de connaître les conditions de cumul entre les dispositifs d’aide à l’investissement et le dit régime.
Si vous remplissez ces conditions et que le bien intégré à la SCI est proposé à la location nu (non meublé), alors vous pouvez bénéficier directement en tant qu’associé du régime micro-foncier. Cela est possible car la SCI est une société transparente sur le plan fiscal (il faut que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés).
JB, Kadran
Le régime réel pour les revenus d’une SCI
Par opposition au régime micro-foncier, le régime réel d’imposition permet de retrancher des loyers perçus les dépenses réellement supportées. On dit que les dépenses sont déductibles pour leur montant réel et justifié, pouvant ainsi amener à la constatation d’un bénéfice ou d’un déficit foncier.
Ce régime réel vous concerne de plein droit si l’ensemble de vos recettes annuelles dépasse 15 000 €. Vous êtes également rattaché de fait à ce régime si la SCI possède un ou plusieurs biens qui bénéficient d’un avantage fiscal qui vous exclut de l’application du régime micro-foncier.
Mais, même sans respecter ces conditions, le régime réel d’imposition vous concerne si vous êtes associé d’une SCI qui propose à la location des biens non meublés et que vous ne détenez pas d’autres biens en direct.
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Le calcul du résultat imposable sur vos revenus fonciers en SCI
Il est de votre responsabilité de déterminer le revenu foncier net imposable, en respectant les règles des différents régimes d’imposition que nous venons d’évoquer.
Pour procéder de la meilleure manière, vous devez apprécier chaque bien individuellement et appliquer le régime correspondant. Ensuite, pour chaque bien loué, la différence entre les recettes et les charges permet d’aboutir à la constatation d’un bénéfice ou d’un déficit. L’ensemble des biens loués par votre foyer vont produire un résultat égal à la somme de tous les bénéfices, déduction faite si cela est le cas, des déficits pour certains d’entre eux.
Remplir sa déclaration d’impôts pour les revenus fonciers en SCI
Plusieurs formulaires sont à remplir selon votre situation lorsque vous percevez des revenus fonciers au travers d’une SCI.
La société souscrit chaque année une déclaration de résultats à l'aide des formulaires 2072 C ou 2072 S selon les cas.
Chaque associé doit déclarer, pour sa part, les revenus liés à la SCI en tant que revenus fonciers sur sa déclaration n° 2044, qui est jointe à la déclaration globale de revenus soumis à l'impôt sur le revenu.
Quand faut-il remplir la déclaration de revenus fonciers n°2044 Spéciale ? Si la mise en location d’au moins un bien au travers de la SCI concerne un bien qui bénéficie d’un dispositif de déduction ou de défiscalisation (Scellier, Borloo, Périssol, monuments historiques et assimilés, Malraux ancien).