Le déficit foncier en SCI
La gestion d’un bien immobilier via une société civile immobilière (SCI) offre la possibilité de générer un déficit foncier, ensuite réparti entre les différents associés pour imputation sur leur déclaration fiscale personnelle
La part de chacun dans ce déficit foncier dépend de sa participation au capital social de la SCI, suivant un régime spécifique qui impose certaines conditions pour l'application de ce mécanisme de réduction fiscale.
La détermination du résultat et du déficit de la SCI
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Une SCI louant des biens en location nue est soumise aux règles des revenus fonciers. Il s’agit de calculer le résultat fiscal annuel par la soustraction des charges déductibles (frais d’entretien, travaux de réparation, etc.) des recettes/bénéfices imposables, principalement les loyers. Si le montant des dépenses est supérieur aux recettes, un déficit foncier est alors constaté.
Si une perte fiscale existe, elle doit être mentionnée sur l’imprimé n°2072. Ensuite, chaque associé impute ce déficit sur son revenu global à hauteur de 10 700 € au maximum. L’excédent de déficit peut ensuite être reporté sur les 6 années qui suivent sur le revenu global ou pendant 10 ans sur l’ensemble de vos revenus (revenus fonciers et autres revenus).
10,7 k €
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Il est possible d'imputer le déficit foncier sur son revenu global à hauteur de
SCI et imputation des déficits fonciers
L’imputation d’une perte fiscale doit correspondre à la répartition du capital social entre les associés. Cela signifie que chaque associé a le droit de bénéficier de la déduction d’une part du déficit à hauteur de sa participation au capital social.
L’imputation n’est possible en SCI que si celle-ci est transparente, c’est-à-dire qu’elle n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) mais bien à l’impôt sur le revenu (IR) entre les mains des associés. Cet IR peut concerner des associés personnes physiques mais aussi des personnes morales (par exemple une société-mère dans le cas d’un montage en holding)
C’est cette transparence qui amène la SCI à déterminer son revenu imposable et ensuite à le distribuer aux associés pour leur quote-part détenue. On parle de fraction de déficit foncier.
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Exemples de déficit foncier en SCI
Pour bien comprendre la gestion du déficit foncier en SCI, plusieurs exemples du montage de défiscalisation sont nécessaires.
Exemple simple de déficit foncier en SCI familiale
Prenons un premier exemple simple avec une SCI familiale constituée entre des parents et des enfants. Chacun des parents possède 40 % des parts. Les deux enfants du couple disposent chacun de 10 %. Si un déficit foncier de 10 000 € est constaté (hors amortissement), chacun des parents peut le reporter à hauteur de 4000 €. Les enfants peuvent reporter sur leur revenu global la somme de 1000 € en déduction avant impôt. Chacun peut donc voir son revenu global imposable être diminué.
Exemple de déficit foncier en SCI selon les revenus des associés
Dans un deuxième exemple, nous allons simplifier le nombre d’associés en choisissant une SCI détenue à 50 % par chacun des deux associés. Cette SCI dispose d’un déficit annuel de 30 000 € dont 6000 € d’intérêts d’emprunt.
Puisque la répartition est égalitaire, chacun des deux associés bénéficie de 15 000 € de déficit dont 3 000 € d’intérêts d’emprunt.
Le premier associé dispose d’un revenu global de 35 000 € dont 9000 € de revenus fonciers. Il peut alors imputer intégralement les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers (9 000 € - 3 000 € = 6 000 €). En revanche, le reste ne pourra être imputé qu’à hauteur de 7 700 € (10 700 € - 3 000 €).
En reprenant les revenus fonciers après imputation des intérêts d’emprunt (6000 €) et en y retranchant les 7 700 €, on obtient le déficit imputable sur le revenu restant qui équivaut à - 1 700 €.
Le revenu global hors foncier passe ainsi à 24 300 € (26 000 € - 1 700 €). Le déficit reportable sur ses revenus fonciers pendant 10 ans est de 4 300 € (15 000 € -10 700 €).
Pour le deuxième associé, qui dispose de revenus de 12 000 € dont 6 000 € de revenus fonciers, la déduction suit les calculs suivants. : les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles de ses revenus fonciers (6 000 € -3 000 € = 3 000 €). En revanche, il ne pourra imputer le reste de son déficit qu’à hauteur de 7 700 € (10 700 € -3 000 €).
En reprenant les revenus fonciers après imputation des intérêts d’emprunt (3 000 €) et en y retranchant les 7 700 €, on obtient un déficit de - 4 700 €. Son revenu hors revenus fonciers passe ainsi à 1 300 € (6 000 € -4 700 €). Le déficit reportable sur ses revenus fonciers pendant 10 ans est de 4 300 € (15 000 € -10 700 €).