Revente en Scellier et déficit foncier

Le dispositif Scellier se déclinait selon trois formules : Scellier Outre-mer, Scellier intermédiaire et Scellier via une SCPI. Il s'est appliqué aux logements acquis jusqu'au 31 mars 2013 (pour tout engagement pris en 2012). Il ne peut ainsi plus être utilisé mais les biens acquis par ce biais peuvent aujourd’hui être concernés par une vente. Voici ce qu’il faut savoir sur la fiscalité qui s’applique et la manière de bien prendre en charge le déficit foncier généré durant la détention. 

En revanche, en ayant choisi la durée de mise en location possible maximale, vous avez pu bénéficier - et bénéficiez peut-être même encore - d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 37 % (32 % avec le “Scellier social”), avec un abattement fiscal allant jusqu’à 40 % pour des biens situés outre-mer.  

Le délai de 9 ans d’engagement de location et de propriété est à compter du premier jour de location effectué. Lorsque ce délai est écoulé, vous avez la liberté de mettre en vente le bien. 

Si vous avez opté pour le dispositif Scellier social, vous devez respecter l’engagement de 12 ou de 15 ans de période locative suivant le premier jour de location. Vous n’avez donc peut-être pas encore le droit de vous séparer du bien.  

Qu’en est-il de la possible revente si vous avez réalisé une imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global ? Comme dans le cas général - pour un bien qui ne fait pas l’objet d’un dispositif de défiscalisation - il faut attendre le 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée sur votre revenu global avant de procéder à la mise en vente. 

Est-il possible d’échapper à cette contrainte de mise en location de trois années suivant la dernière imputation du déficit foncier sur le revenu global ? Oui !  

Uniquement lorsque le bien que vous possédez (ou les biens que vous détenez) permet de constater un bénéfice supérieur au déficit procuré par l’opération. Si aucun déficit foncier ne peut être imputé sur le revenu global (mais seulement sur les revenus fonciers du fait des éventuels intérêts d’emprunt), alors l’engagement de location de trois années n’a pas à être respecté. 

Il est également possible de procéder à une vente anticipée et de ne pas risquer de réclamations de la part de l’administration fiscale en cas d’invalidité, de perte d’emploi ou encore de décès (à chaque fois, qu’il s’agisse du contribuable ou de son conjoint).  

La règle de défiscalisation dont fait partie le dispositif Scellier impose des plafonds de loyers. Il est donc impossible pendant la durée du bail de proposer un loyer au-dessus d’un prix fixé chaque année. Ce plafonnement des loyers, conjugué à l’imposition sur ces derniers une fois le dispositif de défiscalisation épuré, vient rendre la détention d’un appartement acquis en Scellier plus que questionnable après 9, 12 ou 15 ans, lorsque la remise fiscale n’est plus disponible.  

Vous n’avez plus de réduction sur vos impôts et les loyers sont faibles, ce qui signifie des rentrées d’argent limitées. 

Une solution peut consister à engager des travaux et à investir en utilisant le déficit foncier. Ce régime, non soumis au plafonnement des niches fiscales, permet de mener une rénovation et de réduire vos revenus fonciers en déduisant les frais avancés. Le déficit foncier et ses avantages peuvent être utilisés en achetant un bien qui était auparavant exploité avec le dispositif de défiscalisation Scellier ou n’importe quel autre bien. Vendez le bien que vous avez acquis en Scellier pour réaliser un nouvel investissement avec le déficit foncier