Le déficit foncier pour une résidence principale

Le dispositif du déficit foncier, relevant d’une stratégie d’investissement immobilier, permet au propriétaire-contribuable de déduire le montant des dépenses engagées pour l’entretien, la réparation et l’amélioration d’un logement de ses revenus globaux.

Ce déficit foncier (réduction d’impôt) est déductible uniquement sous condition de location, excluant ainsi son application dans le cas de la résidence principale du propriétaire.

Le fonctionnement du déficit foncier

Nous n’allons pas ici revenir sur le fonctionnement détaillé du déficit foncier et sur les conditions à respecter en matière de travaux. De même, ce n’est pas l’imputation des charges au regard des revenus qui va nous intéresser mais bien les liens entre déficit foncier et résidence principale.

Si l’on se reporte au code général des impôts et à la littérature propre à la gestion du déficit foncier, plusieurs règles sont à connaître.

• Tout d’abord, l’immeuble sur lequel est constaté des charges foncières et pour lequel une déduction est réalisée doit produire des revenus imposables dans la catégorie des revenus fonciers. 
• Ensuite, le déficit foncier imputé sur les revenus de l’année N (déclarés en N+1) ne sera définitivement acquis que si le bien dont provient le déficit foncier est loué jusqu’au 31 décembre de l’année N+3.  

Autrement dit, l’imputation du déficit foncier est subordonnée à la location, et cette location doit se faire pendant une période d’au moins trois ans après le premier report du déficit sur les revenus globaux.

Impossible de profiter du déficit foncier avec sa résidence principale. Il doit obligatoirement s’agir d’un investissement locatif, et donc d’un appartement ou d’une maison proposés à la location… sauf si vous louez une partie de votre résidence principale !

L’exigence fixée par la loi de conserver le bien pendant 3 ans au minimum à partir de l’imputation d’un déficit foncier s’applique uniquement lorsque l’on déduit une perte du revenu global. L’utilisation du déficit foncier provisionné n’entraîne ensuite aucune obligation de détention si la déduction intervient uniquement sur le revenu foncier.

Transformer sa résidence principale en investissement locatif avec déficit foncier

Puisqu’il est obligatoire de mettre en location le bien concerné par les travaux et in fine le déficit foncier, une idée vous traverse peut-être l’esprit : celle de transformer votre résidence principale en investissement locatif.

Est-ce possible ? Oui. 

Rien ne vous empêche de transformer une partie de votre résidence principale en location vide ou en location meublée et ainsi de profiter de la déduction de certaines charges des revenus locatifs générés. Mais attention au choix du régime fiscal permettant de créer un déficit foncier.

La transformation d’une partie de votre résidence principale en location meublée par exemple peut vous permettre de générer des loyers affectés ensuite au remboursement de votre crédit immobilier principal. Si les pièces louées font partie de votre résidence principale et que vous respectez un plafond de loyer, il n’est pas nécessaire de déclarer les revenus locatifs.

Avec le statut LMP ou LMNP, vous pouvez également faire le choix de louer une partie de votre résidence principale (une chambre, un espace avec une entrée indépendante, une annexe) et ensuite utiliser le régime réel pour déclarer les revenus. Le mécanisme de déduction des charges ainsi que l’amortissement vous permettront de créer un déficit.

Pour bénéficier du dispositif du déficit foncier, vous devez louer le bien dans lequel des travaux sont réalisés à titre de résidence principale. Cela signifie que le locataire doit l’occuper en permanence, soit 8 mois sur 12 au moins pour l’administration fiscale.