Déficit foncier en LMNP

Lorsque les charges sont supérieures aux recettes (loyers), on constate alors un déficit qui est reportable (amortissement) sur les revenus de l’investisseur. Un vrai coup de pouce fiscal qui peut être associé également à la location meublée. Voici comment se conjuguent déficit foncier et LMNP et leur réel intérêt pour vous. 

Les frais de rénovation ainsi que les dépenses d’équipement sont parfois très importants lorsque l’on débute en LMNP. C’est pourquoi il est possible de bénéficier du dispositif du déficit foncier.

Commençons par bien comprendre la distinction qui existe entre le dispositif du déficit foncier classique et le dispositif du déficit foncier en LMNP. 

Le déficit foncier est le résultat négatif qui peut être constaté une fois les charges déductibles retirées des recettes locatives perçues pour un bien immobilier loué en nu. Ce dispositif concerne à la fois les achats en direct, au travers d’une SCI ou d’une SCPI. Le déficit constaté peut permettre à un investisseur de réduire son impôt sur le revenu en reportant le montant du déficit sur l’ensemble des revenus perçus (salaires notamment). 

Avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il est possible également de constater un déficit. Toutefois, celui-ci ne peut pas être reporté selon les mêmes règles fiscales. 

Le déficit foncier classique et le déficit foncier LMNP n’apportent pas le même avantage fiscal. Si le premier nommé peut directement être appliqué sur le revenu global d’un foyer fiscal, cela n’est pas le cas des revenus issus d’une location meublée. 

Cela permet de tirer deux conclusions :  

• Le régime du déficit foncier est souvent plus avantageux pour les ménages fortement imposés qui souhaitent réaliser un investissement locatif. Il peut alors être plus pertinent d’acheter un bien proposé en location nue plutôt qu’en location meublée, pour réduire l’imposition sur les salaires. 

• Deuxième chose à savoir, puisque le déficit en LMNP ne concerne que les recettes LMNP, il est avant tout avantageux pour les contribuables qui ont une activité LMNP très développée, peu importe leur revenu global. En ayant, deux, trois, cinq ou 10 biens, l’effet du déficit LMNP sera décuplé. 

Si les deux solutions de calcul de déficit et de report sur les revenus sont distinctes entre location nue et location meublée (LMNP), rien ne vous empêche de les cumuler. 

Pas pour le même bien immobilier mais plutôt dans le cadre de l’acquisition de deux bien différents. 

Vous pouvez d’un côté déduire le déficit constaté en LMNP sur un bien de vos revenus issus des autres locations LMNP et en parallèle déduire le déficit foncier relevant du régime des revenus fonciers d’un autre bien de vos revenus globaux. Cette déduction peut s’effectuer la même année.