Zone UE du PLU

La zone UE est une zone « urbaine d’équipement » dont la destination varie selon les communes.

Elle peut être dédiée aux activités économiques (artisanat, commerce, industrie, hôtellerie ou bureau) et notamment recevoir des équipements publics d’intérêt collectif. C’est le cas par exemple de la présence d’équipements hospitaliers ou d’équipements scolaires. La zone UE du Plan Local d’Urbanisme n’est pas réservée exclusivement à la présence d’équipements. L’habitat a également sa place, mais de manière limitée. Selon les bâtiments déjà en place, l’utilisation de la zone et les possibilité d’extension, il peut y être formellement interdit d’y construire.

Bien que les informations présentées ci-après constituent une base importante de connaissances pour comprendre les règles liées à chaque zone du Plan Local d’Urbanisme, toute commune et/ou intercommunalité peut définir les siennes selon ses propres critères. La zone UP peut avoir une signification et une orientation différentes en fonction de votre commune. Nous vous invitons donc à vous rapprocher de votre mairie pour valider les spécificités du zonage qui vous concerne, ainsi que les règles qui s’y appliquent.

La présence de logements dans les secteurs d’une zone UE

Selon la commune, la zone UE peut faire l’objet d’un découpage par secteur notamment pour s’adapter à la densité urbaine et à la mixité entre logement et activité économique ou équipements.

Prenons l’exemple de la commune de Bayeux. Dans le détail de ses dispositions applicables aux zones urbaines, un focus est effectué sur la zone UE. On peut découvrir un découpage en trois secteurs.

• Un secteur UEa, qui comprend les zones d’activités et d’équipements denses.
• Un secteur UEb, qui correspondent à des zones d’activités avec une présence majoritaire de commerce et de services. L’habitat y est présent.
• Un secteur UEc, avec une présence d’équipements et d’activités tertiaires, mais dans lequel la présence d’habitat est impossible.

Deuxième exemple avec la métropole de Rouen. La zone UE est ici une zone à vocation résidentielle. « Elle correspond aux zones d’urbanisation récentes dont les qualités paysagères de type ville verte ou ville-parc sont à mettre en valeur » peut-on apprendre dans le document qui regroupe les dispositions applicables à la zone. Là encore, dans le cadre du PLU, un découpage en secteur a été décidé afin de mieux appréhender cette zone urbaine.

Trois sous-secteurs UEs, UEse, et UEa sont frappés par les contraintes liées aux risques technologiques. Un sous-secteur UEr est soumis aux risques d’effondrement. Ce découpage permet de tenir compte de la présence d’établissements industriels et des contraintes qui pèsent par conséquent sur certains périmètres avec des règles de construction modifiées.

Constructibilité en zone UE

Selon les activités présentes dans une zone UE, la constructibilité y sera logiquement plus ou moins limitée. On retrouve dans de nombreux documents d’urbanisme des contraintes en matière de construction, qui ne permettent pas d’implanter une nouvelle maison un nouvel ensemble collectif. Sauf exception.

Dans une zone UE, les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières souvent évoquées sont :

• Les installations nécessaires aux services publics ou d’intérêts collectifs compatibles avec la destination générale de la zone.
• Les constructions à usage d’hébergement si elles sont liées à un programme d’intérêt général ou à un équipement d’intérêt collectif.
• Les constructions à usage d’habitation destinées aux personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance ou le gardiennage des installations de la zone.

L’extension des constructions et installations liées aux activités existantes est possible, mais là encore des règles doivent être respectées. Il ne faut pas venir aggraver les nuisances et inconvénients pour la santé et la sécurité.

Avant de construire en zone UE

Cette dénomination de zone PLU met en avant des règles contraignantes, il n’est pas possible comme dans certaines zones à urbaniser d’acheter un terrain pour construire sa future maison ou d’implanter (pour un promoteur) un ensemble d’appartements.

Ce sont en général l’extension des installations déjà en place et le développement des bâtiments utiles aux équipements qui sont privilégiés. Peu de nouvelles constructions sont autorisées afin de maintenir une cohérence.

Avant de vous implanter en zone UE, vous devez vérifier le caractère de la zone et des activités qui sont exercées. Il est possible de créer un nouvel aménagement ou de réaliser une extension d’une grande variété de bâtiments, à condition de respecter ce fameux caractère de la zone et donc de s’intégrer parfaitement à l’environnement déjà présent. Impossible d’implanter un complexe hôtelier dans une zone industrielle ou un commerce dans une zone réservée à des professions libérales.

Afin d’éviter de vous retrouver avec une parcelle de terrain que vous ne pouvez pas exploiter en zone UE, ou d’essuyer un refus de construire car votre projet n’est pas cohérent pour la zone, rapprochez-vous de la municipalité et/ou de la communauté de communes. Demandez à accéder aux documents relatifs à l’urbanisation, et lisez les règles applicables en zone UE. Mieux, si la zone est en évolution et restructuration, vous devez vous intéresser à son avenir et aux projets en cours… pour mieux vous y intégrer !