Zone AU – les zones à urbaniser du PLU

Les zones à urbaniser sont dites « zones AU ». Sont classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation.

On distingue deux grandes situations qui encadrent les zones à urbaniser et leur évolution dans le Plan Local d'Urbanisme. Ces deux grands cas dépendent de la présence d’équipements (voies publiques, eau électricité et le cas échéant assainissement) ainsi que le dimensionnement de ces équipements.

Par Damien M.

8 min de lecture

21 février 2024

Bien que les informations présentées ci-après constituent une base importante de connaissances pour comprendre les règles liées à chaque zone du Plan Local d'Urbanisme, toute commune et/ou intercommunalité peut définir les siennes selon ses propres critères. La zone AU peut avoir une signification et une orientation différentes en fonction de votre commune. Nous vous invitons donc à vous rapprocher de votre mairie pour valider les spécificités du zonage qui vous concerne, ainsi que les règles qui s'y appliquent.

Premier cas : la zone AU possède des équipements suffisants en périphérie

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Si les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement qui existent à la périphérie immédiate d’une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, alors les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement définissent les conditions d’aménagement et d’équipement de la zone.

En conséquence, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.

La zone dotée d’équipements de dimension suffisante en périphérie immédiate est dite 1AU.

Deuxième cas : la zone AU possède des équipements insuffisants en périphérie

Lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU n’ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, son ouverture à l’urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d’urbanisme.

La zone non dotée d’équipements de dimension suffisante en périphérie immédiate est dite 2AU. Pour en savoir plus sur la définition des zones à urbaniser, il faut se reporter à l’article R 123.6 du code de l’urbanisme.

En conséquence, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement.

La zone dotée d’équipements de dimension suffisante en périphérie immédiate est dite 1AU.


Zone 1AU

Les zones 1AU font partie des zones à urbaniser.

Il s’agit d’une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme à dominante d’habitat. Elle est dotée d’équipements de dimension suffisante en périphérie – voies publiques, eau électricité et le cas échéant assainissement – et est ainsi baptisée zone 1AU, se différenciant d’une zone non dotée de ces équipements, baptisée 2AU.

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Constructibilité des zones 1AU

Une zone classée 1AU est constructible dans les conditions d’aménagement et d’équipement définies par les orientations d’aménagement et de programmation et le règlement (organisation du secteur, règles d’implantation des constructions).

Les secteurs spécifiques des zones 1AU :

  • 1AUa : habitat.

  • 1AUb : habitat.

  • 1AUc : Situé dans le centre-bourg, il est destiné à recevoir des constructions à usage d’habitation, ainsi que les activités et services nécessaires à la vie sociale, et à prolonger la densité du centre-bourg.

La constructibilité en zone 1AU peut être déterminée et autorisée lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble, ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Il faut dans ce cas se reporter au règlement et aux orientations d’aménagement et de programmation (OAP).

JB.H, Kadran


Zone 1AUE

Il s'agit d'une zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme avec des constructions dédiées à l’activité économique notamment pour l’artisanat, le commerce, les bureaux, l’industrie.

Ce secteur correspond aux zones d’extension urbaine du bourg, de densité moyenne à vocation d’habitat, de services et d’équipements nécessaires à la vie sociale.

Voici les secteurs spécifiques des zones 1AUE :

  • 1AUEa : Constructions nécessaires aux activités agricoles et habitat lié.

  • 1AUEb : Activités économiques.

  • 1AUEc : ZACOM (commerces).

  • 1AUEd : Activités tertiaires.


Zone 1AUP

Zone destinée à accueillir une urbanisation future à court terme à dominante d’équipements publics, aux alentours d’équipements déjà présents le cas échéant.

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Zone 2AU

On retrouve dans une zone 2AU des secteurs dédiés à l’habitat et aux équipements publics.

Dans la dénomination des zones PLU, il s’agit de zones destinées à accueillir une urbanisation future à moyen terme à dominante d’habitat. Ces zones ne sont pas dotées d’équipements de capacité suffisante en périphérie immédiate, d’où leur catégorisation en 2AU, par opposition à 1AU. En théorie, une zone 2AU est réputée inconstructible, et leur urbanisation est soumise à une évolution du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisation qui fait autorité (modification ou révision).

Constructibilité des zones 2AU

Théoriquement inconstructible du fait de l’absence d’équipements suffisants, une zone 2AU peut devenir constructible. C’est le cas par exemple lorsque la commune à l’intention de réaliser les réseaux à brève échéance. Puisque les différents réseaux et accès à l’énergie ou aux voies de transport va être réalisé, alors la zone va évoluer. Les terrains qui sont en zone 2AU pourront être classés en zone AU constructible (1AU).

Attention. Il ne suffit pas que la commune énonce sa simple intention de réaliser les travaux. Il convient qu’un rapport de présentation soit rédigé, avec toutes les précisions nécessaires sur les intentions concrètes de la commune. Une date de réalisation des travaux devra figurer dans ce rapport. La commune doit aussi indiquer les délais estimés pour les travaux de viabilisation.

Les secteurs spécifiques des zones 2AU

  • 2AUt : Il correspond à la zone d’extension réservée aux activités touristiques (camping, parc résidentiel de loisirs …)

  • A propos des zones à urbaniser (AU) : les zones à urbaniser sont des zones urbaines en devenir. Bien que n’étant pas encore constructibles, elles sont en voie d’urbanisation et doivent à ce titre être compatibles avec les principes définis à l’article L 121.1 du code de l’urbanisme. Cet article impose une prise en compte de nombreux paramètres dans ces nouvelles zones urbaines, avec notamment la création d’une vraie diversité des fonctions urbaines, ainsi qu’un respect de l’équilibre entre le renouvellement urbain et un développement urbain maîtrisé.


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