La dénomination des zones du Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Consulter et comprendre le Plan Local de l’Urbanisme est une étape incontournable pour tout projet de construction. Le plan de zonage du PLU vous est expliqué dans nos différents guides. Mis en place depuis décembre 2000, le Plan Local d’Urbanisme (PLU), définit les règles d’urbanisme et d’aménagement à destination des communes. Une des raisons principales de son existence est de préserver l’équilibre entres développements urbains et espaces naturels.

C’est quoi le PLU ?

En France, le plan local d’urbanisme et la dénomination des zones PLU constituent les principaux documents de planification et de règles d’urbanisme. Il peut se décliner en deux documents et définir des règles soit au niveau communal (PLU) ou intercommunal avec le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi). Nous parlerons ici uniquement du PLU.

Il faut consulter le Plan Local d’Urbanisme pour valider la faisabilité d’un projet immobilier.

Le PLU est le remplaçant du plan d’occupation des sols (POS) depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000, dite « loi SRU ».

Dans le plan local d’urbanisme, on retrouve le zonage qui détermine deux informations clés :

• Le détail des zones constructibles ou non dans une commune. C’est la partie graphique du PLU, avec des cartes de la commune.
• Les règles/droits à construire sur chaque zone (type de de bâtiment, mesures, etc.). C’est la partie règlement du PLU, avec des schémas et explications.

Ces informations sont particulièrement importantes pour tous projets de construction, et vont beaucoup influencer l’estimation d’un terrain en fonction du potentiel de constructibilité, ou non, de celui-ci.

Zones PLU et dénomination

On retrouve dans un PLU et son plan de zonage les localisations et délimitations des différentes zones d’urbanisation.

Seuls les sigles «U comme urbaine», «AU comme à urbaniser», «N comme naturelle» et «A comme agricole» sont définis et réglementés dans le Code de l’Urbanisme pour les PLU. Pour bien comprendre ces documents parfois un peu complexes il faut l’avouer, il est important de bien savoir comment consulter le PLU de sa commune.

Zone du Plan Local d’Urbanisme	Description
Zone A	zone agricole
Zone AB	sous-section zone A, usage agricole
Zone AP	zone d’agriculture protégée
Zone AU	zone à urbaniser
Zone N	zone naturelle et forestière
Zone NA	future zone d’urbanisation
Zone NB	zone d’urbanisation diffuse
Zone NC	zone de richesses naturelles
Zone ND	zone naturelle à protéger
Zone NE	zone naturelle écologique sensible
Zone NH	zone naturelle constructible sous conditions
Zone NI ou NL	campings, équipements sportifs et loisirs
Zone NP	protection des captages d’eau potable
Zone UA	zone urbaine mixte
Zone UB	zone d’extension urbaine
Zone UC	zone urbaine mixte
Zone UCA	zone d’intérêt paysager
Zone UCB	zone d’habitat individuel isolé ou groupé
Zone UD	zone urbaine de faible densité
Zone UP	zone portuaire, fluviale
Zone UE	zone urbaine commerciale, artisanale et industrielle
Zone ZH	zone humide

Par conséquent, à l’intérieur de chaque zone, les sous‑secteurs peuvent revêtir des noms différents selon l’organisation souhaitée à l’échelle communale.

Vous pouvez retrouver le détail des zones dans le code de l’urbanisme, en consultant la sous-section « Délimitation et réglementation des zones urbaines, à urbaniser, agricole, naturelle et forestière ». Dans de nombreux cas de projets de construction immobilière, on peut contester le PLU d’une commune.

Zone U comme Urbaine

La zone urbaine correspond, à l’échelle d’une commune, à la zone déjà urbanisée (ou en cours d’urbanisation) et bénéficie de voies publiques et de réseaux publics (comme l’eau ou l’électricité). Avec la présence de ces réseaux qui permettent la viabilisation d’un terrain, une parcelle en zone urbaine est idéale pour une future construction.

Construire en zone urbaine

La zone urbaine est la zone la plus favorable pour une future construction, puisque d’autres bâtiments sont déjà présents, mais il faut toutefois prendre plusieurs précautions. Il faut notamment vérifier la présence réelle de viabilisation et l’absence de protection ou de « réserves » sur certaines zones à l’intérieur même de la zone urbaine.

Les sous-sections de la zone urbaine

Afin d’organiser leur PLU, les communes ont fréquemment recours à une division en secteurs au sein même de la zone urbaine. Il est fréquent de voir la zone U divisée avec des zones A, B, C, etc… Les lettres peuvent indiquer une densité de construction mais également une utilisation précise pour la zone. Voici des exemples de secteurs présents dans les zones urbaines.

• Zone UA. Zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense.
• Zone UB. Zone mixte à vocation essentiellement résidentielle, située en extension du centre village, et composée très majoritairement d’habitat individuel isolé ou constitué sous forme de lotissements.
• Zone UC (Comme commerce). Zone urbaine mixte, à caractère central, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatibles avec un environnement urbain dense.
• Zone UD. zone urbaine de faible densité et d’urbanisation modérée, à dominante d’habitat, pouvant comporter pour des besoins de proximité des activités de services, commerciales, artisanales, des équipements publics, compatibles avec l’habitat existant.
• Zone UE. Il s’agit souvent d’une zone urbaine mixte, de densité moyenne ou faible, à dominante d’habitat, pouvant comporter des commerces, des services, des bureaux, des activités artisanales, des équipements publics, compatible avec un environnement urbain.
• Zone UI (comme industrielle). Zone urbaine dont la vocation principale est l’activité industrielle et artisanale.
• Zone UL. Zone qui accueille des constructions et équipements de loisirs liés aux activités touristiques (comme par exemple une fête foraine, des pistes de karting ou encore une discothèque).
• Zone UP (comme portuaire). Zone destinée aux activités portuaires.
• Zone UT (comme tourisme). Zone destinée à l’hébergement touristique et hôtelier ainsi qu’aux commerces et aux infrastructures de loisirs qui les accompagnent.
• Zone UV (comme voyage). Zone destinée à l’aire d’accueil des gens du voyage.
• Zone UY. Pour activités artisanales, industrielles, commerciales et de services.

Zone AU comme A Urbaniser

Il s’agissait alors des anciennes zones NA du POS. Mais depuis la loi ALUR, l’ouverture à l’urbanisation est plus fort. Par conséquent, les zones AU représentent les «secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation», sans limitation aux espaces naturels. Ce sont ainsi de nouveaux secteurs, et notamment des friches urbaines, qui peuvent faire l’objet d’un classement AU. Des secteurs auparavant situés en zone U avec des réseaux et voies existantes peuvent avoir une requalification en AU, ce qui était impossible avant.

Les zones AU sont constructibles sous certaines conditions.

On distingue deux types de zones AU. Elle se différencient selon leurs caractéristiques et leurs modalités d’ouverture à l’urbanisation.

• Tout d’abord, on distingue les secteurs urbanisables immédiatement en raison de la présence «d’assainissement existant à la périphérie immédiate d’une zone AU» et ayant « la capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone ». Cette zone est généralement nommée «1AU».
• Ensuite, les secteurs urbanisables à plus long terme. L’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification ou une révision du PLU. Cette zone est généralement nommée «2AU».

Précisons qu’il existe des conditions pour l’ouverture à l’urbanisation des zones AU. La loi ALUR impose notamment une obligation de rédiger des orientations d’aménagement et de programmation (OAP) pour les zones 1AU (OAP sectorielles définies aux articles R151-6 et R151-8).

Il faut comprendre que parmi les zones à urbaniser, les zones à urbanisation immédiate (1AU) peuvent être qualifiées de zones «ouvertes à l’urbanisation». Ce n’est pas le cas des zones urbanisables à moyen ou long terme, que l’on peut par conséquent qualifier de zones « fermées à l’urbanisation » tant qu’une évolution du PLU n’est pas validée.

Zone A comme Agricole : Non constructibles pour des logements résidentiels

Une zone agricole n’est pas constructible pour une habitation.

Pour être autorisées en zone A, les constructions doivent répondre à plusieurs critères :

• Il doit s’agir de constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole ou au stockage et à l’entretien de matériel agricole (par les coopératives d’utilisation de matériel agricole agréées).
• A défaut, il peut s’agir des constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destination et autres aménagements autorisés (se référer alors aux articles L. 151-11, L. 151-12 et L. 151-13).

Sachez que tous les terrains situés à moins de 100 mètres du littoral doivent être classés en zone A ou N. Les zones agricoles sont les anciennes zones NC (non constructibles) présentes dans les POS.

A noter : il est fréquent que certains propriétaires ou acquéreurs, découvrent après recherches un terrain sans plu.

Zone N comme Naturelle

Une zone naturelle n’est pas constructible pour des logements résidentiels.

Les zones naturelles et forestières sont des zones avec un caractère inconstructible. Ce sont les « secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l’existence d’une exploitation forestière, soit de leur caractère d’espaces naturels ». Il peut aussi s’agir des secteurs à protéger en raison «de la nécessité de préserver ou restaurer les ressources naturelles», ou encore de «la nécessité de prévenir les risques notamment d’expansion des crues». (article R. 151-24 du code de l’urbanisme).

Les zones naturelles sont les anciennes zones ND du POS. Il est important de noter que les zones naturelles peuvent couvrir des secteurs à risques, et notamment des zones d’expansion des crues comme nous venons de le voir.

Bien que pouvant être considérées comme «non-constructibles» étant donné leur utilisation primaire, ces zones peuvent faire l’objet de constructions nouvelles. En effet, le règlement du PLU peut autoriser les constructions et installations dans ces zones particulières, à condition qu’elles soient nécessaires à l’exploitation agricole et forestière. Il est également possible de prévoir l’installation de constructions nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics.

Sources de données cadastrales en ligne

Il n’est pas toujours évident de s’y retrouver dans les données cadastrales, il existe pourtant des sites de référence comme sur data.gouv.fr qui centralise les données officielles du cadastre. La lecture n’est pas toujours évidente surtout si on est novice en matière d’urbanisme, il faut souvent compléter sa recherche avec d’autres sources de données disponibles sur internet. Pour les développeurs, une API permet d’intégrer les références cadastrales dans des applications dédiées. L’autre site gouvernemental de référence est Géoportail qui offre une consultation en ligne des parcelles, données issues de la DGFIP actualisée tous les trimestres. En dehors des sites du gouvernement, on peut constater que sur le marché de la proptech de plus en plus d’entreprises proposent des applications personnalisées pour aider les professionnels de la construction, les agents immobiliers ou encore les promoteurs. Tous ces secteurs sont en pleine mutation et ces métiers, dans les années à venir, vont se digitaliser.