Comment investir en SCI et comment ça marche ?

En famille ou non, cette structure permet de poser un cadre légal autour de cette association. C’est aussi l’opportunité de profiter d’avantages en matière de fiscalité non négligeables. Il est crucial de bien cerner le fonctionnement de la société civile immobilière (régime social, capital, indivision, nom, etc.) avant de se lancer. Cet article fait la lumière sur les informations à connaître pour cette approche d'investissement immobilier.

Il existe des conditions pour ouvrir une SCI. Il faut que la société ait une activité dans le domaine de l'immobilier. Il faut aussi un minimum de deux associés. Chacune des parties prenantes au projet ne doit pas être sous le coup d'une interdiction de créer une entreprise.

Pour créer la société et commencer à investir en SCI, il faut ensuite :

• Remplir le formulaire M0 et fournir les justificatifs demandés par le greffe,

• Rédiger les statuts,

• Nommer un gérant,

• Publier un avis au journal d’annonces légales.

Avant toute chose, il est important de souligner que l'on peut créer une SCI avant ou après l'achat d'un bien immobilier. Quand le bien est acheté avant, il devra constituer un apport pour la société. Avant d'effectuer un apport, il est important de connaître les coûts pour intégrer un bien immobilier à une SCI. Ils comprennent le paiement de la taxe sur la plus-value immobilière, les droits d'enregistrement.

Par ailleurs, il est utile de savoir quel type de bien acheter en SCI. On pourra par exemple investir pour :

• L'achat d'une résidence principale ou secondaire,

• La mise en commun d'une maison de famille,

• Un appartement, une maison ou un local commercial en investissement locatif,

• Un mobil-home, s'il n'a pas vocation à être déplacé.

Pour savoir qui touche les loyers d'une SCI, il faut comprendre que c'est la société qui est propriétaire des biens immobiliers. C'est donc tout naturellement cette dernière qui perçoit les loyers sur ses comptes.

Mais alors, comment gagne-t-on de l'argent avec une SCI ? Avec les éventuels loyers perçus, la SCI peut faire des bénéfices. Ces derniers peuvent être reversés sous forme de dividendes aux différents associés.

On peut aussi souligner la possibilité de verser un salaire aux gérants de la société.

Par ailleurs, la SCI peut être utilisée à des fins d'optimisation fiscale. Les associés peuvent rechercher une situation de déficit foncier, pour faire baisser leurs impôts.

Il existe de nombreuses banques qui prêtent à une SCI, comme le Crédit Mutuel, la Société Générale ou encore le Crédit Agricole. Les conditions d'obtention des prêts se sont durcies ces dernières années. Il reste néanmoins encore possible d'emprunter pour une SCI sans apport, si les dossiers des associés sont solides. Il faudra par exemple disposer chacun d'un taux d'endettement inférieur à 35 %, et justifier de revenus suffisants.

En fonction du type d'imposition choisie, il sera aussi possible de récupérer la TVA en SCI. Cela peut permettre de faire de précieuses économies, notamment en cas de besoin de faire des travaux.

Pour savoir qui paye les travaux dans une SCI, plusieurs facteurs sont à prendre en compte. On peut tout d'abord s'intéresser à la réserve d'argent disponible sur les comptes de la société. Cette dernière peut être utilisée pour financer le projet, sans avoir à recourir au crédit.

En cas de besoin d'un financement extérieur, la SCI peut contracter un prêt. Les associés peuvent aussi choisir d'emprunter individuellement, puis d'effectuer un apport. Ils peuvent enfin effectuer cet apport avec des fonds personnels.

Quand on parle des frais de notaire pour une SCI, on évoque généralement ceux qui sont à payer au moment de la création de la société. On estime qu'il faudra débourser entre 1 500 et 2 500 € pour cette démarche.

Pour ce qui est des frais de notaire à payer pour l'acquisition d'un bien, ils sont les mêmes que pour n'importe quel particulier.

C'est le propriétaire du bien immobilier qui doit s'acquitter des impôts le concernant. C'est donc la SCI qui paye la taxe foncière. L’avis de taxe foncière lui est par ailleurs directement adressé. Si les fonds détenus par la société ne sont pas suffisants pour la payer, les associés doivent effectuer un apport, au prorata de leur quote-part dans la SCI.

La plupart du temps, il est assez facile de sortir d'une SCI. Il suffit qu'une autre personne rachète les parts détenus dans la société. Attention, les statuts peuvent prévoir des conditions particulières pour pouvoir quitter cette dernière.

Pour récupérer son investissement SCI en bien propre, il est possible d'exercer son droit de retrait. Ce dernier reste néanmoins soumis à l'approbation des autres associés au cours d'une assemblée générale.

Les personnes physiques ne sont pas les seules à pouvoir créer ou investir avec une société civile immobilière. Par exemple, une SARL peut investir dans une SCI. Selon certaines conditions, une SAS peut aussi investir dans une SCI.

L'un des principaux risques d'une SCI est que cette dernière ne puisse plus faire face à ses dettes. Les associés, même s'ils ne sont pas solidaires, restent responsables des dettes de la société. Leur patrimoine personnel peut donc être engagé pour rembourser un créancier.

On note aussi le risque de se tromper dans les déclarations de la société. Quand les associés choisissent l'IS, il faut notamment tenir une comptabilité en bonne et due forme.