Investir dans une résidence de services : enjeux, fiscalité

Investir dans une résidence de services présente des avantages non négligeables : une gestion locative du bien entièrement prise en charge par le gestionnaire-exploitant, une fiscalité attractive (réduction d’impôts), une rentabilité locative sur le long terme, un bien neuf de qualité…

Pour l’investisseur, la procédure est relativement simple : choix du type de résidence de services et du régime fiscal puis règlement de certaines taxes et certains frais mentionnés dans le bail commercial selon les cas. Ce dernier, d’une durée minimum de 9 ans, renouvelé par tacite reconduction, définit toutes les modalités liées à l’investissement, comme le montant précis des loyers versés tous les mois.

Intérêts, avantages fiscaux, catégories de résidences de services, cadre juridique, inconvénients… Voici tout ce qu’il faut savoir avant d’investir dans l’immobilier via une résidence de services.

Quelle est la procédure à suivre pour investir dans une résidence de services ?

La résidence de services, qu’est-ce c’est ?

La résidence de services est composée de plusieurs appartements meublés, dans lesquels les résidents vivent librement, comme chez eux.

La différence notable avec une résidence traditionnelle ? L’ensemble de services, variant d’une résidence à l’autre : accueil, ménage, petit-déjeuner, blanchisserie, animations, activités sportives, etc. Les résidences de services sont en effet classées selon plusieurs catégories et adaptent leurs services suivant la clientèle qu’elles ciblent.

Investir dans une résidence de services : comment cela se passe ?

Toute personne majeure domiciliée fiscalement en France peut investir dans une résidence de services, quelle qu’elle soit. La signature d’un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, avec le gestionnaire exploitant est obligatoire et permet d’accéder au statut LMNP.

Par ailleurs, dès lors que vous avez réalisé votre achat, vous avez 12 mois pour mettre le bien en location.

La procédure d’achat est relativement simple puisqu’il vous suffit d’acquérir un appartement dans la résidence de services de votre choix. Bien évidemment, vous pouvez vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier si vous le souhaitez.

Attention toutefois : la résidence choisie doit respecter certaines conditions liées à sa catégorie ainsi que les règles suivantes :

• Être neuve.
• En VEFA (Vendue en l’Etat Futur d’Achèvement).
• Etre construite depuis plus de 15 ans et être réhabilitée ou en projet de réhabilitation

Côté frais, vous devez vous acquitter de la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et le fonds de prévoyance ALUR à partir de la 6ème année de mise en location.

Investir dans une résidence de services : les différents types de résidences

Il n’y a pas de type de résidence idéale, chacune possédant ses propres spécificités et son propre fonctionnement.

Selon votre préférence, vous pouvez ainsi :

• Investir dans les résidences étudiantes : appartement tout équipé, WIFI, salle de sport, espace de coworking… Les services et équipements proposés répondent aux besoins des étudiants durant leur année scolaire.
• Investir dans une résidence de tourisme / vacances : Que ce soit à la mer ou à la montagne, ces résidences ciblent les touristes et les vacanciers.
• Investir dans les résidences seniors : ce type de résidence s’adresse aux personnes âgées autonomes. Tout est conçu pour s’adapter à leurs besoins spécifiques : restauration privée, activités, conciergerie, professionnels formés…
• Investir dans une maison de retraite médicalisée type EPHAD : ces résidences sont destinées aux personnes âgées dépendantes. Contrairement à la résidence senior, des soins médicaux y sont prodigués quotidiennement.
• Investir dans une résidence de tourisme d’affaires urbaines : cette catégorie de résidence s’adresse aux voyageurs d’affaires, et leur propose une alternative à l’hôtel avec services adaptés de qualité.

Investir dans une résidence de services via le statut LMNP

En investissant dans le neuf au sein d’une résidence de services, vous pouvez profiter du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Si vous n’êtes pas inscrit en tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel) et si les revenus annuels liés à votre investissement au sein d’une résidence de services meublés ne dépassent pas 23 000 €, alors vous pouvez profiter des avantages de ce statut : récupération de la TVA ou encore déduction des charges et des amortissements de vos revenus fonciers, permettant ainsi de réduire considérablement votre base imposable, voire de la réduire à néant.

Pourquoi investir dans une résidence de services ?

Outre les avantages fiscaux liés au statut LMNP, investir dans une résidence de services présente également les intérêts suivants :

• Se constituer un patrimoine immobilier.
• Préparer sa retraite.
• Profiter de revenus locatifs certains (loyers fixes et nets de charges) grâce à la signature d’un bail commercial avec l’exploitant-gestionnaire de la résidence de services.
• Optimiser sa fiscalité selon le régime fiscal choisi : régime micro BIC (abattement forfaitaire) ou régime réel simplifié (déduction des charges et des amortissements, récupération de la TVA).
• Une gestion locative intégralement prise en charge par l’exploitant gestionnaire (ce dernier détermine le loyer, recherche les locataires, effectue l’état des lieux, s’occupe de l’entretien des locaux et des logements, met en place les activités et animations au sein de la résidence, etc.).
• Profiter d’une rentabilité locative liée au type de résidence choisi, son emplacement, son niveau de charges, son standing, ses services, etc. Il est important d’opter pour le régime fiscal et le type de résidence les mieux adaptés à votre situation afin d’optimiser au maximum la rentabilité de votre investissement immobilier.
• Acquérir un bien immobilier de qualité, neuf, sans travaux à prévoir.

Investir dans une résidence de services : y a-t-il des risques ?

• Des charges plus élevées que la moyenne : dans les résidences de services, les charges sont logiquement plus conséquentes étant donné les nombreux services proposés.
• Si l’exploitant diminue ses loyers afin de s’aligner avec ceux du marché, cela affectera votre taux de rendement et votre rentabilité. Procédez à des calculs en amont afin de vous assurer de la rentabilité de votre investissement.

Pour éviter ces risques, sélectionnez avec soin la résidence de services au sein de laquelle vous désirez investir : qualité des logements, sérieux de l’exploitant, emplacement, ville, etc. : rien ne doit être laissé au hasard.