Une SAS peut-elle investir dans une SCI ?

Il est parfaitement possible pour une SAS d'investir dans une SCI. On observe souvent ce type de schéma dans une holding SAS, qui détient une partie d'une SCI. On peut aussi choisir la SAS pour investir dans l'immobilier à plusieurs ou seul.

Par Rémy E.

5 min de lecture

10 avril 2024

Le choix entre l'une ou l'autre de ces formes juridiques dépend de plusieurs critères, comme la nécessité de protéger son patrimoine personnel.

Il est essentiel de comprendre les implications fiscales de ces choix, notamment en ce qui concerne le régime d'imposition des bénéfices et des revenus locatifs. La location d'un bien immobilier, qu'elle soit effectuée par une SAS ou une SCI, peut avoir un impact significatif sur la situation fiscale de l'actionnaire ou de l'associé. Il convient donc d'évaluer attentivement les avantages et les contraintes de chaque forme juridique en fonction des besoins et des objectifs de l'investisseur.

Une personne morale type SAS peut-elle investir dans une SCI ?

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En droit français, une personne morale est une entité qui dispose d'une personnalité juridique. En cette qualité, on peut lui attribuer des droits et des obligations. Les entreprises, qu'il s'agisse d'une SAS, ou encore d'une SARL, disposent d'une personnalité morale.

Il est possible pour une personne morale d’investir en SCI. Il faut simplement que la SCI réunisse un minimum de deux associés. On parlera alors de société civile immobilière professionnelle.

Qu’est-ce qu’une SAS ?

La SAS est une forme de société pensée pour simplifier les démarches administratives de la société par action.

Dans quel cas ouvrir une SAS ?

La SAS ou société par action simplifiée est une forme juridique qui permet d'ouvrir une entreprise à plusieurs. Le dirigeant est assimilé salarié, et sera affilié à la Sécurité Sociale. Cette forme juridique qui permet de diviser l'entreprise en actions est néanmoins associée à des cotisations sociales représentant 80 % de la rémunération nette. Le conjoint ne peut pas ailleurs pas disposer du statut de conjoint collaborateur.

L'ouverture d'une SAS nécessite au moins deux associés. Pour ouvrir une société par action seul, il faudra opter pour la société par action simplifiée unipersonnelle, autrement connue sous le nom de SASU.

La création d’une holding pour une SAS qui investit dans une SCI

La SAS, au même titre que la SARL, est fréquemment utilisée pour créer une holding. L'entreprise dispose alors d'une maison mère, chargée de détenir, voir d'animer des sociétés filles que l’on appelle les filiales.

Il est donc assez fréquent qu'une holding SAS investisse dans une SCI. Cela peut par exemple permettre de gérer les biens immobiliers nécessaires à l'exercice de l'activité de l'entreprise.

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Les avantages d’investir en SCI en tant que SAS

Il existe plusieurs avantages pour une SAS d'investir dans une SCI pour prendre en charge la gestion de biens immobiliers.

La transmission de patrimoine en SCI

La SAS est une forme d'entreprise idéale, quand on souhaite transmettre son activité. On pourra choisir de vendre ou de faire don d'actions dans la société. Quand une SAS investit dans une SCI, les associés peuvent aussi choisir de transmettre le patrimoine détenu par cette dernière, en cédant des parts.

Il y a donc une certaine cohérence dans l'association de ces deux sociétés. Cela peut s'inscrire dans un projet global de transmission, notamment quand les biens immeubles sont indissociables de l'activité.

La gestion du patrimoine en SCI

L’administration du patrimoine d'une entreprise via une SCI permet aussi de simplifier la gestion. Cela offre effectivement la possibilité de séparer les activités immobilières de l'entreprise des autres activités.

La fiscalité pour une SAS qui investit en SCI

Pour finir, la fiscalité exercée sur les potentiels revenus de la SCI est avantageuse. Dans le cadre d'une SAS qui souhaite louer des biens immobiliers, Il peut donc être pertinent d'opter pour un investissement dans une société civile immobilière.

Dans le cadre d'une holding, un montage financier peut être effectué pour que la SCI loue des locaux à des filiales de l'entreprise.

Par ailleurs, quand la société est bénéficiaire, la société mère ne sera imposée sur les titres reçus qu'à 95 %, pour éviter la double imposition.

JB, Kadran

Comment une SAS peut-elle investir dans une SCI ?

Comme pour n'importe quel particulier, une SAS doit effectuer différentes démarches pour pouvoir investir dans une SCI. Avec au moins un autre associé il faudra :

  • Rédiger les statuts,

  • Ouvrir un compte bancaire,

  • Effectuer un éventuel dépôt de capital,

  • Publier un avis de constitution de SCI dans un journal d'annonces légales,

  • Immatriculer la société au registre du commerce et des sociétés.

Les associés peuvent aussi apporter un bien immobilier à la SCI. Le bien ne doit donc pas forcément être acheté après la création de cette dernière.

Pourquoi une SAS plutôt qu'une SCI ?

La création d'une SAS peut également permettre d'investir dans l'immobilier à plusieurs. Pour les investisseurs, la question de l'ouverture d'une SAS ou d'une SCI est donc souvent posée à l'initiation du projet.

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La SASU permet d’investir seul

En SCI, il est strictement interdit de ne pas avoir d'associé. Pour une SAS, la règle est la même. Il reste néanmoins possible d'ouvrir ce qu'on appelle une SASU. Le gérant pourra alors être le seul associé, et disposera de tous les avantages de cette forme de société.

La SAS pour faire l’achat revente

La SCI ne permet pas de faire de l'achat revente. Avec une SAS, il est possible d'avoir une activité commerciale. Pour ceux qui souhaitent acheter et revendre des biens rapidement, il faudra donc se tourner vers cette forme juridique.

Quand l’activité principale exercée par la SAS est en lien avec l’immobilier, on parle de SAS immobilière.

La responsabilité limitée en SAS

Contrairement à la SCI, en SAS, la responsabilité des associés est limitée. Cela signifie qu'en cas de dette, il ne sera pas possible de mettre en péril leur patrimoine personnel.

Il n'y a pas de capital minimum nécessaire pour pouvoir ouvrir une SAS.

Dans les faits, si la société doit emprunter de l'argent, il est utile de disposer d'un capital suffisant pour rassurer les banques, du fait de cette responsabilité qui ne peut pas être étendue aux associés.

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