Est-ce qu'une SCI peut récupérer la TVA ?

En principe, la SCI est exonérée de TVA. Dans certains cas, notamment quand son activité est commerciale, cette dernière pourra néanmoins facturer et récupérer de la TVA.

Par Rémy E.

4 min de lecture

10 avril 2024

Lorsqu’un bien est loué dans des conditions proches de celles de l'hôtellerie, les associés entrent dans ce cadre permettant de facturer la TVA en plus du loyer/prix. Tout est donc une question de nature de l'activité, mais aussi de choix du régime fiscal.

L’exonération de TVA d’une SCI pour les biens à usage d’habitation

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Quand une SCI loue des biens immobiliers à usage d'habitation, elle est exonérée de TVA. Cela signifie que quand elle loue un bien, pour qu'il serve de résidence au locataire, elle ne peut ni facturer ni récupérer cette taxe.

Cette information est aussi valable, si le logement est loué en tant que résidence secondaire par le locataire. Rappelons par ailleurs que la SCI est exonérée de TVA, même pour un logement meublé, quand il s'agit d'une location à usage d'habitation.

Récupération de TVA en SCI

Il existe néanmoins des cas où une SCI peut récupérer la TVA. Cela dépend généralement de la nature de l'activité.

Récupérer la TVA en SCI : le cas de l’activité proche de l'hôtellerie

L'activité de la SCI est considérée comme commerciale, quand un logement meublé est loué dans des conditions proches de celles de l'hôtellerie. Pour cela, il faut que le bailleur propose au moins trois prestations supplémentaires à la location. Il peut par exemple s'agir de servir le petit-déjeuner, de proposer un service de bagagerie ou encore des prestations de nettoyage.

Vous l'aurez compris, une SCI proposant des locations en gîte ou dans une chambre d'hôte sera donc assujettie à la TVA. Elle pourra donc non seulement facturer, mais aussi récupérer cette taxe. C'est aussi le cas pour les logements situés dans des villages vacances ou encore des résidences de tourisme.

Récupérer la TVA en SCI : les autres cas

La récupération de la TVA peut aussi être une option dans le cadre de certaines locations. Par exemple, une SCI peut se lancer dans une activité de location agricole. Cette location entre professionnels peut donner lieu à la facturation et à la récupération de TVA.

Il faudra néanmoins effectuer une demande d'assujettissement à la TVA auprès du centre des impôts.

Quelle imposition pour récupérer la TVA en SCI ?

Quand on choisit d'investir en SCI, il faudra choisir entre l'impôt sur le revenu et le régime réel. Le choix de la fiscalité répond à plusieurs conditions, pour optimiser l'investissement.

Quand les associés souhaitent récupérer la TVA, ils doivent nécessairement choisir le régime réel. En effet, il n'est pas possible de récupérer cette taxe, si l'activité de la SCI est soumise à l’IR.

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Quel est le taux de TVA en SCI ?

Pour une SCI qui facture et récupère la TVA, le taux à appliquer est le taux normal. La TVA facturée sera donc d'un montant de 20 %.

Le taux de la TVA récupérée dépend de celui qui est appliqué au service ou au bien facturé à la SCI. Par exemple, pour certains travaux, la TVA récupérée sera de 10 %.

Comment déclarer la TVA en SCI ?

Quand une SCI est assujettie à la TVA, elle a l'obligation de déclarer la TVA facturée, mais aussi la TVA à déduire. Pour cela, il suffit de se rendre sur le site des impôts, dans la rubrique réservée aux professionnels. La première déclaration s'effectue grâce à la déclaration CA3, à remettre au service des impôts via cette plateforme ou par courrier.

Les associés pourront ensuite choisir de déclarer la TVA mensuellement, trimestriellement ou annuellement. L'appel à un expert-comptable peut être utile, quand la société encaisse et déduit de la TVA. Ce professionnel se porte garant de la validité des déclarations effectuées. Il s'occupe aussi de toutes les démarches administratives.

Pourquoi récupérer la TVA en SCI ?

Quand une SCI est soumise au régime réel, elle sera imposée sur les éventuels bénéfices qu'elle dégage. Quand la société engage des dépenses, elle va donc pouvoir récupérer jusqu'à 20 % de ces dernières, pour les déduire de ses charges. Par exemple, si l'on souhaite effectuer des travaux de rénovation dans un logement, cette option peut être une opportunité, pour optimiser les dépenses.

L’option de TVA : un frein à la location pour une SCI

La facturation de la TVA par une SCI peut être un obstacle pour réussir à louer un bien. Cette dernière n'est pas un problème, lorsqu'on loue à une entreprise qui pourra elle-même déduire la TVA facturée par la SCI. En revanche, pour un particulier ou une entreprise qui n'est pas soumise à la TVA, il peut être préférable de se tourner vers une location qui ne sera pas soumise à cette taxe.

Avant de choisir l'option à la TVA, la SCI doit donc se questionner sur la cible à laquelle elle souhaite proposer un bien en location. L'expérience d'un expert-comptable peut ici aussi faire toute la différence, pour miser sur la bonne stratégie.

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