Quels coûts pour intégrer un bien immobilier à une SCI ?

Dans le cadre de la création d'une SCI, les associés vont effectuer des apports. Il peut s'agir d'apports en capital, ou encore d'intégrer un bien immobilier à la société civile immobilière.

Par Rémy E.

5 min de lecture

10 avril 2024

Pour la possibilité d'intégrer un bien à la société civile immobilière, la SCI devra s'acquitter de frais comme les droits d'enregistrement. Ces derniers représentent 5 % du montant total de la transaction. Il faut aussi prévoir le paiement d'une éventuelle plus-value.

Il est essentiel de comprendre la nature des apports et leur impact sur le statut juridique de la SCI. Les aspects liés à la préemption et à la publicité foncière doivent également être pris en compte lors de l'achat et de l'intégration d'un bien immobilier dans la société. En évaluant ces coûts et en comprenant les implications juridiques, les associés pourront prendre des décisions éclairées pour la constitution et la gestion de leurs investissements en SCI.

Le coût des frais de notaire pour intégrer un bien immobilier à une SCI

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Quand on choisit d'intégrer un bien immobilier pour investir en SCI, on effectue un transfert de propriété à la société. Cela signifie que l'investisseur n'est plus lui-même propriétaire du bien. Il est en revanche propriétaire de parts dans la société, au prorata de ses apports. Comme pour toute mutation, il y aura donc des frais de notaire à payer.

Les droits d’enregistrement pour intégrer un bien immobilier à une SCI

Quand on apporte un bien immobilier à une SCI, il faut payer ce qu'on appelle les droits d'enregistrement. Cela correspond au paiement de la formalité administrative accomplie pour le changement de propriété.

Le coût est de 5 % de la valeur du bien. Par exemple, pour une maison d'une valeur de 100 000 €, les droits de mutation à payer pour la SCI seront de 5 000 €.

Les cas d’exonération de droits d’enregistrement

Sont exonérés du paiement des droits d'enregistrement les biens immobiliers faisant office de résidence principale. Si un associé choisit d'intégrer sa propre résidence principale à la SCI, il n'y aura pas besoin de s'en acquitter.

Quand on apporte un bien immobilier pour un usage professionnel ou d'habitation, on peut aussi être exonéré de droit d'enregistrement si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Dans le cas où l'associé effectuant l'apport est soumis à l'impôt sur les sociétés, et que la SCI est aussi soumise à l'impôt sur les sociétés, on peut aussi profiter d'une exonération.

Pour finir, la loi prévoit aussi une exonération des droits d'enregistrement, pour l'apport d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf. L'immeuble doit avoir été construit il y a moins de 5 ans et ne pas avoir fait l'objet d'une mutation.

La plus-value immobilière : un coût à prendre en compte

Parmi les coûts à prendre en compte pour intégrer un bien immobilier à une SCI, il convient de ne pas oublier la plus-value immobilière. Il s'agit de la différence entre le montant de l'acquisition, et celui auquel il est évalué au moment de l'intégration.

L'associer à porteur sera imposé sur cette plus-value, comme s'il avait revendu le bien. Pour un apporteur soumis à l'impôt sur le revenu, cela correspond à 19 % du montant de la plus-value. Viennent aussi s’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.

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Quel coût pour intégrer un bien immobilier à une SCI via l’OBO ?

Pour intégrer un bien immobilier à une SCI, la réalisation d'un apport n'est pas la seule possibilité. La SCI peut aussi racheter le bien à l’un des associés.

Qu’est-ce que l’OBO ?

L'abréviation au OBO renvoie à l'expression Owner Buy Out, qui signifie “rachat par le propriétaire”. Il s'agit donc d'une opération par laquelle un propriétaire va se racheter son bien à lui-même. Pour cela, il peut passer par le biais d'une SCI dans laquelle il détient des parts. La société va lui racheter le bien immobilier, comme s'il s'agissait d'un acquéreur lambda.

Pourquoi miser sur l’OBO pour intégrer un bien à une SCI ?

Ce mécanisme permet la vente d'un bien immobilier au bon prix, puisque l'associé va maîtriser le prix de vente. À titre personnel, cela peut lui permettre de disposer de liquidités pour se lancer dans d'autres investissements. Pour la SCI, cela permet d'acquérir un bien qui pourra ensuite être mis en location.

Quels sont les frais à payer pour un rachat à soi-même ?

Contrairement à un bien immobilier intégré comme un apport à la SCI, les droits d'enregistrement ne sont pas les seuls coûts à payer pour la SCI. Les frais de notaire seront effectivement les mêmes que pour la vente d'un bien immobilier à une tierce personne. Il faudra donc s'acquitter de 7 à 8 % pour un bien ancien, contre 3 à 4 % pour un bien neuf.

L'associé vendeur du bien peut choisir de proposer un bien immobilier acte en main. Il va alors lui-même s'acquitter des frais de notaire. Cela peut faire toute la différence pour convaincre les banques, quand une SCI ne parvient pas à obtenir un prêt à 110 %.

Pourquoi intégrer un bien immobilier à une SCI ?

L'intégration d'un bien immobilier peut poursuivre plusieurs objectifs comme :  

  • L'obtention de liquidités, quand le bien est vendu à la SCI,  

  • La simplification de la gestion des biens immobiliers à plusieurs, en évitant notamment l'indivision d'un bien, 

  • La transmission du patrimoine selon des conditions avantageuses, avec la possibilité de donner des parts de la SCI.

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