Quand créer une SCI avant ou après l'achat ?

Lorsqu'on envisage d'investir en SCI, la question se pose : faut-il constituer la société avant ou après l'acquisition d'un bien immobilier ?

Par Rémy E.

6 min de lecture

10 avril 2024

La plupart du temps, la SCI est créée en amont de l'achat pour faciliter l'obtention d'un prêt immobilier et éviter d'utiliser des fonds propres. Investir en SCI présente des avantages sociaux, juridiques et financiers, tels que la structuration du capital, la gestion du patrimoine et la simplification des formalités. Cependant, le choix du moment de la création de la SCI dépendra également des implications fiscales, de la transmission du patrimoine et des intérêts des associés et du gérant.

Créer une SCI avant l’achat

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La création de la SCI avant l’achat est donc le cas de figure le plus commun, quand on souhaite investir à plusieurs.

La possibilité d’emprunter au nom de la SCI

La SCI est une personne morale. À ce titre, elle dispose de la possibilité de souscrire un prêt immobilier ou encore un prêt pour effectuer des travaux. Il peut couvrir la totalité d’un projet d’investissement, ou compléter les apports des associés.

Pour décider d’accorder ou non un financement, la banque va étudier les dossiers de chaque associé. Seront pris en compte les revenus, la gestion des comptes ou encore les garanties financières pouvant être fournies.

Les créateurs de la SCI sont responsables des dettes de la société. Le fait d’emprunter à plusieurs par ce biais est donc plus rassurant pour les banques, qui peuvent en quelque sorte étaler le risque sur plusieurs débiteurs. Aussi, les associés sont responsables des dettes au prorata de leurs parts dans la société. Pour faciliter l’obtention d’un crédit, il peut donc être judicieux que la majorité des parts soit détenue par la personne disposant de la situation financière la plus rassurante pour les banques.

Sur le plan civil, la constitution d'une SCI implique des obligations légales en matière de forme juridique et de gestion du patrimoine immobilier. Les aspects fiscaux, notamment liés à la vente d'immeuble, doivent également être pris en considération dans la gestion de la société.

L’antériorité de la SCI pour emprunter

Créer une SCI avant l’achat peut aussi permettre de disposer de bilans pour convaincre les banques et obtenir un financement. Admettons que l’un des associés souhaite apporter un bien à mettre en location. Le fait que la SCI ait déjà effectué des opérations ayant permis de dégager un revenu peut contribuer à appuyer la viabilité du projet.

La qualité de la gestion de la société pourra aussi être appréciée par la banque.

M.G, Kadran

Effectuer des apports avant d’acheter en SCI

Pour finir, les associés qui créent une SCI avant d'acheter ont la possibilité d’effectuer des apports. Une nouvelle fois, les fonds disponibles sur les comptes de la société peuvent contribuer à faciliter l’obtention d’un financement. Ils peuvent aussi servir à couvrir les frais de notaire ou une partie du prix d’achat du bien.

Créer une SCI avant achat pour des raisons d’optimisation fiscale

Quand les associés choisissent le régime réel, la SCI pourra profiter d’une déduction des charges pour n’être imposée que sur ses bénéfices. Il est donc utile de créer la SCI avant d’acheter, pour pouvoir déduire un maximum de charges sur le premier bilan de la société. Les frais de notaire ou d’éventuels travaux pourront ainsi permettre de réduire l’assiette imposable.

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Créer une SCI après l’achat

On peut aussi choisir de créer la SCI après l’achat. C’est d’ailleurs souvent le cas dans le cadre d’une SCI familial ou l’objectif est de communautariser un bien déjà détenu.

Apporter un bien à une SCI

Les apports pouvant être réalisés par les associés au moment de la création de la SCI ou en cours de vie de cette dernière ne sont pas toujours exclusivement financiers. Ils ont aussi la possibilité d'apporter un bien immobilier détenu avant la date de création de la SCI.

Pour officialiser le transfert de propriété à la SCI, il faudra néanmoins s'acquitter de droits d'enregistrement. Ils peuvent représenter 5 % de la valeur totale du bien. Si l'acquisition a été faite en propre par l'un des associés avant la création de la SCI, ce coût vient s'ajouter aux frais de notaire payés au moment de l'acquisition.

Le fait que la SCI dispose déjà d'un bien apporté par un ou plusieurs associés peut aussi contribuer à rassurer les banques pour obtenir d'autres financements par la suite.

Emprunter seul pour acheter un bien immobilier

En fonction de la situation financière des associés d'une SCI, il peut être impossible d'emprunter à plusieurs. Il peut alors être préférable pour l'un des associés d'effectuer un prêt immobilier, et d'acheter avant la création de la SCI.

Faire les bons choix en créant la SCI après l'achat

Le fait d'avoir déjà acheté le bien peut aussi permettre de créer la SCI dans des conditions optimales. Cela permettra aux associés de choisir les bonnes options au moment de la création. Par exemple, le fait d'avoir déjà éprouvé le potentiel locatif d'un bien peut aider à choisir le bon régime fiscal.

La SCI, après avoir détenu un bien en indivision

Pour finir, il est aussi possible que la SCI soit un changement de mode de gestion, pour des personnes disposant déjà d'un bien en indivision. Le passage de l'un à l'autre permet notamment de prévoir des règles de gestion plus souples, via la rédaction des statuts.

Savoir ouvrir une SCI : le rôle de l’expert-comptable

La consultation d'un expert-comptable peut être une excellente idée avant d'ouvrir une SCI. Grâce à son expertise, il pourra vous aider à évaluer la viabilité de votre projet. Il sera aussi de bon conseil pour savoir s'il faut créer la SCI avant ou après l'achat.

Si la plupart du temps, il est pertinent de créer la SCI avant d'acheter, dans certains cas une création postérieure à l'achat peut permettre de réaliser certains projets.

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