Qui est le propriétaire dans une SCI ?

Investir en SCI permet d'être propriétaire d'un ou plusieurs biens à plusieurs. C'est en réalité la SCI qui est propriétaire des biens, en tant que personne morale. Ceux qui la créent sont considérés comme des associés dans la SCI. Ils disposent chacun de parts dans celle-ci, en fonction des apports réalisés. Les règles de gestion de la SCI et des biens qu'elle détient sont fixées par la rédaction des statuts.

Par Marion J.

5 min de lecture

10 avril 2024

Dans cette démarche de création, il est essentiel de prendre en compte les aspects sociaux et fiscaux. La création de la SCI implique des obligations juridiques, notamment la rédaction d'actes et la définition des droits des associés, y compris ceux des enfants s'ils sont impliqués dans la société. L'avantage principal de cette forme juridique réside dans la gestion facilitée des biens immobiliers et les possibilités d'optimisation fiscale. Il convient donc d'examiner attentivement les avantages et les implications en matière d'impôt sur la vente et la transmission des biens.

La SCI est propriétaire

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Quand on crée une SCI, son objet sera forcément d'entamer une activité liée à l'immobilier. Quand on achète un bien via ce type de société, on dit que c'est la SCI qui en est propriétaire. Vous l'aurez donc compris, aux yeux de la loi, les associés ne sont donc pas directement propriétaires du bien.

Les associés propriétaires dans une SCI ?

Les associés d'une SCI peuvent être des personnes physiques. Ils peuvent choisir d'effectuer des apports sous forme de sommes d'argent. Ils peuvent aussi apporter un bien immobilier dont ils sont propriétaires.

Les membres d’une même famille propriétaires dans une SCI

Les membres d'une famille peuvent tout d'abord choisir de s'associer pour créer une SCI. Chacun va alors éventuellement apporter une quote-part d'un immeuble. Ce qu'on appelle la SCI familiale s'impose donc comme une alternative au bien en indivision.

Ce format permet aussi de transmettre plus facilement son patrimoine. Il est effectivement possible d'effectuer des donations à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans, sans avoir à payer de droits de mutation.

Il est important de considérer que quand un bien est apporté dans une SCI, c'est la SCI qui en devient propriétaire. Les associés de la SCI familiale disposent quant à eux de parts de la société. À ce titre, ils sont propriétaires d'une partie du capital de la société.

M.G, Kadran

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Des personnes physiques sans lien de parenté propriétaires dans une SCI

La SCI permet aussi à des personnes n'ayant aucun lien de parenté d'investir dans l'immobilier à plusieurs. On retrouve ici le même schéma, avec un bien immobilier qui appartient à la société, et des associés qui disposent de parts.

Le cas des personnes morales associées dans une SCI

Une personne morale comme une entreprise peut aussi avoir des parts dans une SCI. A des fins d'optimisation fiscale, certaines holdings disposent d'une société civile immobilière en tant que filiale. La société permet alors de gérer et d'administrer un ou plusieurs biens.


Qui est le propriétaire majoritaire dans la SCI ?

Parmi les associés, il faut désigner le gérant de la SCI. Quand il y a plusieurs gérants, on parle de gérant majoritaire et de gérant minoritaire, pour définir le rôle de chacun. Quel que soit le statut octroyé à un associé, il ne devient pas propriétaire du bien.

En revanche, la société n’est pas toujours divisée à parts égales. Il est donc possible que l'un des associés dispose de plus de parts qu'un autre au sein de la SCI. Cela ne fait pas de lui un propriétaire majoritaire. En fonction de la rédaction des statuts, son vote peut néanmoins avoir plus de poids au cours d'une assemblée générale des associés.

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Quel propriétaire tranche en cas de conflit dans une SCI ?

Quand les propriétaires du capital d'une SCI sont en désaccord, ils doivent se référer aux statuts pour connaître les règles de gestion propre à leur société. Si cette sorte de règlement ne suffit pas à régler le conflit, un administrateur ad hoc peut être désigné pour prendre des décisions.

En dernier recours, c'est au tribunal judiciaire dont dépend le siège de la société qu'il reviendra de trancher.

Qui peut décider de vendre un bien en SCI ?

Les propriétaires du capital d'une SCI peuvent décider de vendre un bien. En général, les décisions se prennent grâce à un vote qui a lieu au cours d'une assemblée générale des associés. Les statuts de la SCI doivent prévoir les modalités de vote.

En cas de retrait d'un associé, les autres associés peuvent choisir de racheter ses parts de capital.

Qui devient propriétaire de la SCI en cas de décès ?

C'est une nouvelle fois les statuts de la SCI qui déterminent qui devient propriétaire dans une SCI en cas de décès de l'un des associés. Il peut être décidé qu'elles seront réparties entre les autres associés, ou qu'elles entreront dans les actifs successoraux du défunt.

La SCI peut aussi servir de cadre pour protéger un autre associé. Par exemple, un couple qui n'est pas marié peut opter pour un démembrement croisé des parts dans la société. Cela permet au survivant de pouvoir continuer à jouir du bien, en récupérant l’usufruit de l'autre.

Il est absolument capital d'être assisté par un professionnel du droit pour rédiger les statuts. Un avocat ou un notaire pourra vous indiquer quelles sont les possibilités en matière de transmission des parts de capital.

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