Une SARL peut-elle investir dans une SCI ?

Une SARL, en tant que personne morale, peut décider d'investir dans le secteur immobilier en optant pour une SCI (Société Civile Immobilière). Cette démarche nécessite simplement de s'associer à une autre entité, morale ou physique, afin de respecter le critère du nombre minimal d'associés, fixé à deux, pour la constitution de ce type de société.

Par Rémy E.

6 min de lecture

10 avril 2024

L'investissement en SCI peut s'avérer particulièrement intéressant pour diversifier les revenus et optimiser la gestion locative, en mettant un accent particulier sur l'aspect familial de l'investissement immobilier.

De même, les holdings, dans une logique de gestion efficace de leur patrimoine immobilier, peuvent envisager la création d'une SCI. Cette stratégie peut être évaluée au regard des avantages fiscaux et sociaux qu'elle présente, notamment en termes d'imposition des dividendes et de gestion de la trésorerie. Cela dit, il convient d'analyser soigneusement l'intérêt et la pertinence de choisir une SCI par rapport à d'autres formes juridiques telles que la SAS ou une autre SARL, en prenant en compte les cas spécifiques, les taux d'imposition, ainsi que les objectifs d'exploitation et d'achat immobilier.

Les personnes morales peuvent-elles investir dans une SCI ?

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La SCI ou société civile immobilière est une société pouvant permettre de gérer des biens immobiliers à plusieurs. Cette forme permet aussi de profiter d’avantages fiscaux non négligeable.

Il est possible d'ouvrir une SCI en tant que personne morale ou en tant que personne physique. La règle est simplement qu'il y ait au moins deux associés. Il n'est donc pas possible d'ouvrir une SCI seul.

Comment investir dans une SCI avec une SARL ?

Pour ouvrir une SCI, les personnes morales doivent se soumettre aux mêmes démarches administratives qu'une personne physique. La plupart du temps, cela prend la forme d'une holding.

Créer une SCI en tant que SARL

Pour ouvrir une SCI en tant que SARL, les démarches sont donc les suivants :

  • Rédiger les statuts, qui sont en fait les règles de gestion de la SCI entre les associés,

  • Ouvrir un compte bancaire et effectuer d'éventuels apports financiers,

  • Publier un avis de constitution de SCI dans un journal d'annonces légales,

  • Immatriculer la société au RCS.

On pourra ensuite transmettre un bien détenu par l'un des associés à la SCI. C'est alors cette dernière qui en devient propriétaire, après paiement des droits d'enregistrement, et rédaction d'un acte par un notaire.

La Holding SARL qui détient une SCI

Il est assez fréquent qu'une holding dont la maison mère est une SARL détienne des parts dans une SCI. Cela permet effectivement d'effectuer des montages financiers permettant l'optimisation fiscale, mais aussi une gestion facilitée.

On aura alors la possibilité de séparer les activités immobilières et la gestion des biens immobiliers de l'entreprise du reste de l'activité.

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Pourquoi investir dans une SCI avec une SARL ?

La SARL peut choisir d'investir en SCI pour faciliter la gestion de ses biens immobiliers. Il peut aussi s'agir de diversifier ses investissements.

La séparation de l’immobilier

Le schéma d'une holding, il est souvent préconisé d'isoler l'immobilier du reste des autres activités. Cela permet de faciliter la gestion comptable et administrative. Il sera aussi possible pour la SCI de louer des biens immobiliers à d'autres filiales de la holding, pour des raisons d'optimisation fiscale.

Les avantages fiscaux de la SCI

En ouvrant une SCI, la SARL peut profiter des avantages fiscaux de cette structure. Il sera ainsi possible, au régime réel, de créer ce qu'on appelle un déficit foncier. Cette opération peut être recherchée par un expert-comptable, toujours à des fins d'optimisation fiscale.

La transmission en SCI

Pour finir, la société civile immobilière est idéale quand on souhaite transmettre du patrimoine. Il sera effectivement possible de céder ou de donner des parts d'une SCI à une personne morale ou à une personne physique. Il n’y aura pas de droits de mutation à payer, dans la limite de 100 000 € tous les 15 ans pour une transmission aux ascendants ou aux descendants.

Plutôt SCI ou SARL pour gérer des biens immobiliers ?

Pour pouvoir investir dans l'immobilier à plusieurs, on peut miser sur une SCI, mais aussi pour une SARL. Pour choisir entre ces deux formes juridiques, il convient de connaître les avantages de chacune.

Zoom sur la SCI

La SCI est la forme la plus souvent plébiscitée pour gérer des biens immobiliers. Avec un minimum de deux associés, elle permet effectivement de mettre en location des biens ou encore de les administrer.

Attention, avec cette forme, il n'est pas possible d'exercer principalement des activités commerciales.

Zoom sur la SARL

La société à responsabilité limitée peut être ouverte par une ou plusieurs personnes. Comme son nom l'indique, les associés auront une responsabilité limitée face aux potentielles dettes de cette dernière. C'est ici l'une des principales différences avec la SCI, dans laquelle la responsabilité des associés est illimitée. Avec la SARL leur patrimoine personnel ne pourra pas être mis en péril.

Pour finir, avec une SARL, les associés auront la possibilité d'exercer des activités commerciales, quelle que soit la part de ces activités.

Investir en SCI avec une SARL : l’utilité de l’expert-comptable

Dans la gestion d’une SARL comme d’une SCI, l’appel à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Cela reste néanmoins fortement conseillé, pour effectuer une vérification annuelle des comptes en bonne et due forme.

Le rôle de ce professionnel des chiffres peut aussi être de conseiller les entreprises dans leurs choix stratégiques. Il peut notamment évaluer la pertinence de l’investissement d’une SARL dans une SCI.

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