Vente à réméré : qu’est ce que c’est et comment investir ?

La vente à réméré consiste à vendre son bien immobilier avec une faculté de rachat, afin de percevoir des fonds immédiats.

Cette opération particulière – assez peu connue en France – met en relation différents protagonistes : des propriétaires rencontrant des difficultés financières importantes, généralement interdit bancaire, des investisseurs/acheteurs souhaitant investir dans l’immobilier ainsi qu’un organisme de vente à réméré jouant le rôle d’intermédiaire pendant toute la durée de l’opération. La période durant laquelle le vendeur peut racheter son bien immobilier s’étend de 6 mois à 5 ans. Durant ce laps de temps, celui-ci est locataire de son bien vendu et doit, par conséquent, verser au nouveau propriétaire une indemnité d’occupation chaque mois, fixée en amont. Avantages, risques, procédure, clause, comptabilité, organismes… Comme chaque conseil en investissement immobilier, la vente à réméré est une solution qui possède des spécificités qu’il est important de connaître pour le vendeur comme pour l’acquéreur – avant de vendre ou d’investir en réméré.

Vente à réméré, comment cela fonctionne ?

La vente à réméré se déroule presque de la même manière qu’une vente immobilière classique. Seuls deux éléments diffèrent : la faculté de racheter le bien en priorité et la possibilité de continuer à l’habiter.

Les étapes composant la vente à réméré sont les suivantes :

1. La recherche d’un acquéreur, qui peut s’effectuer par l’intermédiaire d’organismes de vente à réméré (comme Patrimonium, ImmoSafe, Imotreso…). 
2. La signature de l’acte de vente à réméré devant le notaire. La rédaction de l’acte est à la charge du notaire qui peut également conseiller le vendeur suivant son profil, ses objectifs et sa situation. Durant la vente en réméré notaire, deux contrats sont à signer : le contrat de vente incluant la clause de réméré et le contrat d’occupation. Qu’est-ce qu’une clause de réméré ? Un contrat spécifique prévoyant l’option de rachat du bien immobilier. Les deux contrats incluent le prix de vente du bien, la durée de réméré, le montant de l’indemnité d’occupation et le prix de rachat du bien.  
3. L’occupation du bien : le vendeur continue de vivre dans son logement tout en apurant sa situation financière et en versant des indemnités d’occupation à l’acquéreur-investisseur. 
4. La conclusion du contrat de vente à réméré, correspondant au terme de la période fixée en amont. Deux possibilités : le vendeur rachète son bien s’il en a la possibilité ou bien l’investisseur le revend au prix du marché. Dans tous les cas, le vendeur doit quitter le logement sous peine de s’en voir expulser. 

Quid de la comptabilité ?

La comptabilité d’une vente à réméré est soumise à plusieurs mécanismes spécifiques : du côté du vendeur (titres vendus inscrits au compte « 9048_Divers Engagements Obtenus ») comme de l’acquéreur (transaction considérée comme une opération hors bilan).

Pour les investisseurs : comment investir à réméré ?

L’investissement à réméré consiste à acquérir un bien décoté d’environ 30 % par rapport à sa valeur de marché, et ce, durant une période déterminée au préalable avec le vendeur.

Durant cette période, l’investisseur perçoit des indemnités d’occupation versées par le vendeur qui continue de vivre dans le logement. Si le vendeur choisit, à l’issue de la période, de racheter son bien, notez que le prix sera légèrement supérieur au prix d’achat initial. Pour investir à réméré, vous pouvez vous tourner vers un organisme de vente à réméré, qui vous mettra en relation avec des vendeurs ou des agences immobilières.

Les avantages d’investir à réméré

En tant qu’investisseur, investir à réméré présente plusieurs avantages :

• Une rentabilité plus élevée que l’immobilier locatif classique et les VMP (valeurs mobilières de placement). 
• Une plus-value assurée en 12 à 18 mois. 
• Un placement sûr car l’achat est effectué avec une décote et la faculté de rachat du vendeur est étudiée en amont. 
• Selon votre situation et votre profil : une fiscalité avantageuse liée au statut LMNP. 
• Un investissement permettant d’aider une personne à sortir d’une situation financière délicate. 

Toutefois, afin d’éviter tout risque, les organismes de vente à réméré étudient la viabilité du projet du vendeur à réméré avant de s’engager avec lui.

La vente à réméré est un placement sûr car l’achat est effectué avec une décote et la faculté de rachat du vendeur est étudiée en amont.

Vente à réméré : quels avantages ?

L’avantage principal de la vente à réméré est d’obtenir des liquidités immédiates sans avoir recours à un crédit bancaire. Cet outil de restructuration des dettes permet ainsi aux propriétaires endettés, voire fichés à la banque de France, de se rétablir en obtenant la levée du fichage. La vente à réméré peut également éviter, dans certains cas, la saisie immobilière et la vente aux enchères immobilières par adjudication.

Vente à réméré : quels avantages ?

La vente à réméré présente également quelques risques et quelques inconvénients, aussi bien pour le vendeur que pour l’investisseur. Voici ce qu’il faut savoir :

Pour l’investisseur :

• Le risque de ne pas pouvoir récupérer le bien au terme de la période convenue. 

Pour le vendeur :

• Le risque de ne pas parvenir à revenir à une situation plus stable, selon l’ampleur de l’endettement. 
• L’obligation de verser une indemnité d’occupation à l’acquéreur-investisseur pendant toute la durée de l’opération à réméré.  
• L’obligation de rembourser les frais de la vente (payés par l’acquéreur) à l’issue de la période, en plus du prix prévu pour le rachat. 

Vente à réméré : cas concret

Afin d’illustrer nos propos, voici un exemple de vente à réméré :

Un couple sans enfant possède une maison de 80 m² à Montpellier. La vente à réméré est acceptée par un organisme de vente à réméré pendant une durée de 3 ans. Voici les étapes :

• Le bien est estimé à 240 000 €. 
• Le montant de la dette du couple s’élève à 60 000 €. 
• Les prix de la vente à réméré, fixé par le vendeur et l’acquéreur, s’élève à 170 000 € avec la décote. 

• Le dépôt de garantie déterminé par le notaire pour le futur emprunt est de 25 000 €. 
• L’indemnité d’occupation mensuelle s’élève à 1 400 €. 
• Les frais de commission de l’organisme à réméré sont de 8 000 €. 

Le couple obtient donc : 170 000 – 25 000 – 8000 = 137 000 € pour la vente à réméré de son bien.

Pour le rachat du bien, voici les calculs :

• Le prix de rachat est fixé à 210 000 € avec 30 000 € de marge pour l’acquéreur-investisseur. 
• Les frais de notaire sont de 9000 €. 

Pour racheter son bien, le vendeur peut ainsi contracter un prêt immobilier de 210 000 + 9000 – 25 000 € de dépôt de garantie, soit 194 000 € maximum. Notez que s’il ne peut pas racheter son bien ou honorer les versements d’indemnité d’occupation, le vendeur peut être expulsé de son logement.