Quel est le meilleur investissement immobilier en France ?

L’immobilier offre de nombreuses opportunités pour investir et développer son patrimoine. Devenir propriétaire d’un ou de plusieurs logement(s) peut permettre, à terme, de se constituer un complément de revenus ou d’espérer une plus-value. Mais attention : derrière le terme immobilier se cache en réalité une multitude d’investissements possibles.

Nous balayons ici nos conseils en investissement immobilier et les différentes solutions à votre disposition.

Investir dans l’immobilier en achetant sa résidence principale

Acheter sa résidence principale n’est pas considéré comme un investissement pur. Les banques vous diront que vous achetez du passif et non un actif. Votre résidence principale va vous coûter de l’argent et non vous en rapporter. Voilà pourquoi certains experts recommandent de privilégier l’investissement locatif en restant locataire de sa résidence principale. Une hérésie ? Tout dépend de votre profil : votre situation familiale, votre situation géographique ou encore l’effort d’épargne que vous pouvez consentir. Parfois, acheter sa résidence principale n’est pas un bon calcul financier.

À l’inverse, si certaines conditions sont réunies, il peut s’agir d’un véritable investissement.

Les aides à l’accession à la propriété (et ensuite)

Grâce aux dispositifs d’aide à l’achat mis en place par l’État, devenir propriétaire peut se faire en optimisant les dépenses. Vous pouvez notamment utiliser le prêt à taux zéro (PTZ) pour une partie du financement bancaire. Ensuite, en étant propriétaire, vous pouvez vous tourner vers les dispositifs d’aide pour réaliser des travaux et bénéficier d’une défiscalisation. Ce sont notamment les efforts liés à la performance énergétique du logement qui ouvrent le droit aux meilleures déductions fiscales.

En étant propriétaire, les aides dont vous pouvez bénéficier sont plus nombreuses que si vous étiez locataire ! Certes, les charges qui pèsent sur vous sont plus fortes (notamment avec la taxe foncière), mais les coups de pouce financiers peuvent compenser cette taxation.

Les avantages de la résidence principale comme véhicule d’investissement

Acheter sa résidence principale (RP), c’est la certitude d’augmenter votre taux d’endettement et donc de réduire vos possibilités d’investissement locatif ? Oui. Lorsque vous allez acheter votre RP, la part du crédit au regard de l’ensemble de vos revenus va constituer votre taux d’endettement. Plus celui-ci sera élevé, et moins les banques vous autoriseront à mener de nouveaux projets d’investissement. De plus, parce que l’achat d’une résidence principale mobilise souvent une somme importante, le budget que vous allez consacrer mensuellement pour vous loger peut plomber votre reste à vivre. Mais il convient de modérer ce constat.

• Acheter sa résidence principale, c’est vouloir développer sa situation personnelle et « se construire » un patrimoine. Les banques sont sensibles à cette volonté et y voient un vrai gage de sérieux.
• Contrairement au fait d’être locataire avec un loyer qui va augmenter dans le temps, être propriétaire permet d’avoir une mensualité fixe mois après mois. Vous sécurisez votre logement en ayant une vision précise de ce qu’il va vous coûter.
• Si vous souscrivez à un crédit pour un investissement locatif, le montant du prêt ne va pas s’ajouter intégralement à vos charges. Puisque vous allez percevoir un loyer, la banque va modérer l’impact du crédit sur vos finances.
• Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous pouvez espérer ensuite une plus-value. C’est le cas pour un logement que vous améliorez avec des travaux (rénovation, agrandissement, etc.) ou si votre commune prend de la valeur. Cette plus-value réalisée sur la résidence principale n’est pas imposée ! Alors, si vous parvenez à en obtenir une, vous aurez réalisé un véritable investissement.

Comme nous venons de le voir, il est parfois possible de se constituer un patrimoine plus important en investissant dans de l’immobilier locatif plutôt qu’en achetant sa résidence principale. Mais la réciproque est vraie. Ce qui compte avant tout est d’agir. Achat de la résidence principale ou investissement locatif, utilisez l’immobilier si vous le pouvez.

Investir dans l’immobilier en achetant un bien mis en location

Lorsque l’on pense investissement immobilier, c’est la solution de la mise en location qui semble la plus logique. Le marché de la location est très hétérogène.

Les types d’investissement locatif

La location nue

La location nue est le type de mise en location classique. Ici, vous achetez un logement ensuite proposé en échange d’un loyer. La location nue est le meilleur investissement immobilier en France si vous recherchez avant tout la sécurité. Selon la surface du bien dans lequel vous investissez, vous pouvez profiter d’un turnover réduit et de loyers récurrents. Une fois le crédit immobilier adossé à l’opération remboursée, vous disposez alors d’un capital et d’une rente.

La location meublée

La location meublée est une alternative à la location nue. Il s’agit d’un système qui vous oblige en tant que propriétaire à intégrer un certain nombre d’équipements à l’intérieur du bien. En respectant les obligations d’équipements (une liste précise existe) vous pouvez espérer un loyer plus élevé qu’en location nue. Mais attention, le taux de rotation de locataires est souvent plus important. La location meublée cible en effet des personnes de passage et ou des étudiants. La location meublée est le meilleur investissement immobilier France pour augmenter votre loyer au m² à moindre frais.

La location saisonnière

La location saisonnière est une méthode de mise en location qui connaît un très fort engouement grâce à la percée de plusieurs plates-formes comme Airbnb, Booking ou les français Abritel. Le principal avantage de la location saisonnière réside dans la rentabilité. Il est possible, en ayant un bon taux d’occupation et un prix par nuitée élevé, de générer des revenus bien supérieurs à une location nue ou même meublée. La prise de risque est en revanche maximale. Les performances dépendent de la demande locale, et il est impossible de prévoir les revenus mensuels futurs. La location saisonnière est le meilleur investissement immobilier France pour générer des revenus élevés, mais avec une prise de risque plus forte.

Les niches immobilières de l’investissement locatif

Autre niche possible dans laquelle vous pouvez vous lancer, la rénovation de biens immobiliers anciens. L’achat de biens jugés comme vétustes et inhabitables en l’état permet de bénéficier de nombreuses réductions d’impôt (voir ci-après) et d’associer à la fois défiscalisation, génération de revenus et plus-value. Évidemment, le risque est ici maximal. À réserver aux investisseurs les plus aguerris.

Les dispositifs de défiscalisation

En France, il est possible d’investir dans l’immobilier en profitant de dispositifs de défiscalisation. Cette solution s’adresse aux français (ou étrangers) résidents fiscaux en France. Il est possible notamment de recevoir un coup de pouce fiscal pour l’achat d’un logement neuf (Loi Pinel), la réhabilitation d’un logement ancien (Loi Denormandie) ou encore la rénovation d’un bâtiment ayant un caractère patrimonial (loi Monuments Historiques). Selon le type d’investissement que vous sélectionnez, il existe également des aides comme le dispositif Censi-Bouvard / LMNP (pour les biens meublés).

Les critères pour réaliser le meilleur investissement immobilier locatif

Le domaine de l’investissement immobilier est riche de très nombreuses solutions. Chaque investisseur peut avoir son approche avec des biens ciblés en priorité et d’autres dont il se détourne, et se constituer un patrimoine selon sa stratégie.

• Certains investisseurs privilégient les petites surfaces car la demande est souvent forte pour les studios ou les T1, le tout avec une mise de départ raisonnable et une bonne rentabilité.
• Les parkings et autres garages fermés attirent également de nombreux investisseurs grâce à des petits prix est une rentabilité importante.
• Sans chercher à dégager un cash-flow, mais plutôt pour se constituer un patrimoine valorisable à terme, certains investisseurs recherchent des biens haut de gamme dans des immeubles de standing ou avec une adresse prestigieuse.
• Enfin, dans une logique d’investissement opportuniste, d’autres investisseurs recherchent en priorité des biens dans lesquels il existe de nombreux travaux à effectuer. Une solution pour réduire le coût d’achat et obtenir un rendement locatif important.

Il n’existe pas une liste de critères pour réaliser le meilleur investissement immobilier locatif. Rappelons-le encore une fois, tout dépend de votre profil d’investisseur, et notamment de votre situation personnelle et professionnelle.