Vente à réméré : le recours à un notaire est-il obligatoire ?

Contrat de vente en réméré, tâches du notaire, frais de notaire desquels s’acquitter, signature…Voici ce qu’il faut savoir sur le déroulement d’une vente en réméré chez le notaire.

Dans le cadre d'une opération immobilière, notamment pour les propriétaires à la recherche d'une solution financière adaptée à leur situation de dette ou à leur projet spécifique, la vente à réméré présente une option intéressante.

Par Marion J.

4 min de lecture

03 avril 2024

Cette opération, impliquant souvent une banque ou un autre établissement bancaire en tant qu'acheteur-investisseur, permet au vendeur d'obtenir les fonds nécessaires tout en conservant la possibilité de racheter son bien. La valeur de la propriété, le prêt en cours et les conditions financières jouent un rôle crucial dans la décision de recourir à cette stratégie.

A l’instar d’une vente immobilière classique, la vente à réméré est soumise à acte notarié. Autrement dit, elle nécessite un passage obligatoire devant le notaire pour être effective. Ce dernier se charge de rédiger l’acte de vente en réméré et de conseiller le vendeur selon sa situation et ses objectifs. Lors de ce rendez-vous, le vendeur et l’acquéreur-investisseur doivent signer le contrat de vente en réméré, comportant deux clauses spécifiques : la faculté de rachat et la convention d’occupation. Des frais sont à la charge de l’acquéreur.

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Vente en réméré : le rôle du notaire

La signature de l’acte de vente en réméré doit obligatoirement s’effectuer devant un notaire. Il s’agit de la dernière étape de cette transaction immobilière particulière. Le notaire a un rôle clé puisqu’il est chargé de rédiger le contrat de vente à réméré, de s’assurer du bon déroulement de la vente et d’effectuer toutes les formalités indispensables.  

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Le déroulement de la vente en réméré chez le notaire

  • Avant la signature, il doit vérifier la purge des différents droits de péremption - collectivité, mairie, SAFER, locataire… - et réunir l’intégralité des documents indispensables à la vente. Une fois ces tâches effectuées, la signature peut avoir lieu, en présence du vendeur et de l’acquéreur-investisseur (ou de la/les personne(s) ayant procuration). 

  • Lors de la signature, le notaire vérifie l’identité du vendeur et de l’acquéreur. Puis, il donne lecture de l’intégralité de l’acte et répond aux questions éventuelles des deux parties. L’acte est ensuite transmis au SPF (Service de la Publicité Foncière) qui a pour mission de l’enregistrer. Par ailleurs, le notaire se charge également de solder vos crédits d'hypothèque. Le complément du montant de la vente vous sera directement versé. 

Vente en réméré : l’importance de choisir un notaire spécialisé

Il faut savoir que de nombreux notaires méconnaissent les spécificités relatives à la vente à réméré. De ce fait, il est important de faire appel à un notaire spécialisé en vente à réméré afin de réaliser cette transaction immobilière de manière optimale et de bénéficier d’un accompagnement efficace.  

Vente en réméré : quels sont les frais de notaire à prévoir ?

La vente en réméré implique nécessairement de devoir s’acquitter de frais de notaire. Ces derniers sont composés de : 

  • Frais de mainlevée d’hypothèques  

  • Les débours 

  • Des émoluments (honoraires) du notaire 

  • De taxes, publicités foncières et droits de mutation 

Notez que : dans l’ancien, les frais de notaire d’une vente à réméré peuvent s’élever jusqu’à 8% du prix de vente si l’acquéreur est un particulier. A contrario, si l’acquéreur est un professionnel de l’immobilier (et s’engage à revendre le bien dans les cinq ans), les frais de notaire sont compris entre 2 % à 3 % du prix de vente. 

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Vente en réméré notaire : les spécificités du contrat

Le contrat de vente en réméré établi par le notaire comporte les éléments suivants : 

  • Le prix de vente du bien et les modalités de paiement 

  • La clause de faculté de rachat 

  • La convention d’occupation, précisant le temps durant lequel vous allez occuper le bien, et le montant de l’indemnité d’occupation 

  • La durée de réméré 

  • Le prix du rachat du bien 

  • L’état civil du vendeur et de l’acquéreur 

  • Une description complète du bien 

  • Les diagnostics techniques 

  • L’origine de propriété du bien 

  • La signature et le nom du notaire 

  • Les signatures du vendeur et de l’acquéreur. 

Dans certains contrats de vente en réméré, la convention d’occupation peut être remplacée par un bail d’occupation.

Vente en réméré notaire : les deux clauses spécifiques

Le contrat de vente en réméré réalisé par le notaire comporte ainsi deux clauses particulières qui la différencient d’une vente immobilière classique : 

  1. La faculté de rachat permet au vendeur de racheter son bien pendant un délai ne pouvant excéder cinq ans. Celle-ci peut être exercée à tout moment et peut être cédée à une personne tierce avec l’accord de l’acquéreur.  Le prix de rachat du bien est mentionné dans le contrat de vente à réméré.  

    De même que le prix des éventuels travaux réalisés par l’acquéreur pour conserver le bien en l’état.  

  2. La convention d’occupation permet au vendeur de continuer à vivre sans son bien durant toute la durée du réméré. Cette dernière est identique à la faculté de rachat. Dans le cas où le vendeur n’exerce pas sa faculté de rachat, il devra restituer le bien et quitter les lieux à l’expiration du délai du réméré.  

    L’indemnité d’occupation correspond généralement au prix des loyers du marché locatif. Si le vendeur ne dispose pas de revenus suffisants pour régler les indemnités d’occupation, il pourra payer à l’avance l’intégralité ou une partie par prélèvement sur le prix de vente. Dans ce cas, si le rachat a lieu avant la fin du réméré, les indemnités non utilisées seront restituées au prorata au vendeur.  

En savoir plus sur la vente à réméré

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