Quel statut pour acheter et revendre des biens immobiliers ?

Le principal atout de ce type de statut est l'allègement des formalités et de la comptabilité. Toutefois, votre responsabilité reste illimitée de la même manière qu'un simple particulier. Sans oublier que vous ne pouvez pas excéder un plafond de chiffre d'affaires de 188 700 € par an, hors taxes, et qu'il vous est impossible de déduire les charges. La micro-entreprise semble donc peu adaptée à une activité d'achat revente de biens immobiliers.

La société commerciale semble mieux adaptée car vous êtes financièrement responsable dans la limite des apports réalisés dans le capital social de l'entreprise. Vous pouvez acheter et revendre seul, dans une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) ou dans une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). Vous pouvez également vous associer si vous le souhaitez.

L'autre avantage est de vous permettre de réaliser un chiffre d'affaires illimité, tout en vous offrant une grande souplesse dans la rédaction des statuts de l'entreprise. En outre, vous pouvez déduire vos charges, ce qui est un atout important dans le secteur immobilier.

Pouvez-vous acheter des biens immobiliers et les revendre sous le format de la société civile immobilière (SCI) ? En pratique, cela n'est pas possible puisque l'activité d'achat revente est de nature commerciale et est donc incompatible avec l'objet d'une SCI. Vous pouvez seulement réaliser une activité de location vide en utilisant une SCI.

Toutefois, vous avez la possibilité de choisir la SCI pour construire puis revendre un seul bien immobilier. Ainsi, si vous souhaitez réaliser plusieurs opérations immobilières il vous faudra créer d'autres SCI.

Vous avez acquis un bien immobilier sous défiscalisation ? Vous pouvez parfaitement bien le revendre, à condition d'avoir rempli l'ensemble de vos obligations fiscales. Il s'agit notamment de l'engagement de mise en location pendant une durée précise, à titre de résidence principale. En outre, vous devez avoir loué votre bien en respectant le plafonnement des revenus des locataires.

Si vous avez un déficit foncier (charges supérieures au revenu), vous ne pouvez pas revendre votre bien directement après la durée de défiscalisation. Lorsque vous êtes dans cette situation, votre bien doit être laissé à la location pendant 3 ans supplémentaires à compter de l'année où vous imputez votre déficit sur votre revenu général.

La revente après la période de défiscalisation immobilière

Pour savoir comment défiscaliser il est important de déceler le meilleur moment pour agir. Si vous n'êtes pas en déficit foncier, vous avez la possibilité de revendre votre bien immobilier directement après la période de défiscalisation dans l’immobilier ancien ou neuf.

La revente implique une imposition à la taxe sur la plus-value immobilière : jusqu'à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Toutefois, la taxe sur la plus-value ne s'applique pas si la revente concerne une résidence principale.

En principe vous ne pouvez pas revendre votre bien immobilier avant que la durée de défiscalisation soit terminée, hormis si vous remboursez ce que vous avez perçu au titre de cet avantage fiscal. Il existe cependant quelques exceptions à ce principe de base :

• en tant que propriétaire vous êtes invalide et reconnu comme tel (maladie, accident ...),

• vous avez perdu votre emploi (licenciement notamment),

• le propriétaire du bien est décédé.

Si le bien immobilier bénéficiant d'une défiscalisation est encore occupé par un locataire, plusieurs choix s'offrent à vous lorsque vous souhaitez le revendre :

• donner congé au locataire en respectant le préavis de 6 mois avant la fin du contrat de bail. A noter que le droit de préemption applicable au locataire lui permet de racheter le bien en priorité,

• ou bien revendre le logement avec le locataire en place. Dans ce cas, le contrat de bail continue à courir même si vous vendez votre bien. Il demeure le même avec le nouvel acheteur.