Quel investissement immobilier choisir ? Neuf ou ancien ?

En effet, ce domaine est vaste et permet à tous les emprunteurs de trouver un produit qui leur correspond. Entre l’immense variété de biens disponibles sur le marché, les montages fiscaux et financiers ou encore la stratégie globale que vous souhaitez mettre en place, il est important de bien vous préparer.

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Voici nos conseils en investissement immobilier pour vous aider dans votre décision. Nous vous proposons trois grandes orientations possibles en matière d’investissement locatif.

L’investissement immobilier comme outil de réduction d’impôt

Investir dans l’immobilier peut être justifié pour alléger la pression fiscale qui s’exerce sur votre foyer. En effet, il existe des dispositifs de défiscalisation qui vous apporteront une réduction d’impôt en fonction du montant investi. Il est possible notamment de réduire vos impôts jusqu’à 21 % du montant total investi dans le cas de la loi Pinel ou de la loi Denormandie. Mais à chaque fois, des conditions sont à respecter. Vous devez vous engager sur une durée de mise en location, respecter les plafonds de loyers et sélectionner vos locataires en respectant des conditions de revenus. Quelle loi de défiscalisation utiliser ? A quelles contraintes se soumettre ? Voici un état des lieux.

Loi de défiscalisation	Description
Loi Pinel	Uniquement pour les biens neufs. Zonage à respecter, loyer et ressources des locataires plafonnés. Uniquement pour location en tant que résidence principale.
Loi Censi Bouvard	Uniquement pour des biens meublés qui font partie d’une certaine catégorie d’immeubles éligibles (résidence pour étudiants, résidence pour seniors, EHPAD ou résidence de tourisme). Signature d’un bail commercial obligatoire avec un exploitant. Réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien sur une durée de 9 à 12 ans.
LMNP réel	Lorsque vous louez un logement meublé, vous êtes considéré comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Avec le régime réel qui permet de déclarer les charges réellement payées et de cumuler l’amortissement, vous pouvez réduire fortement votre imposition. C’est le cas par exemple dans les zones avec un faible rendement locatif.
Loi Malraux	Destinée aux bâtiments anciens qui nécessitent des rénovations. Le logement doit se situer dans un site patrimonial remarquable, dans un quartier ancien dégradé ou encore dans un périmètre qui fait l’objet d’un plan spécial d’aménagement. L’engagement de mise en location est de neuf ans, sans condition particulière. Réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux.
Le déficit foncier	Il est possible de déduire de vos revenus locatifs pour un bien proposé en location vide toutes les dépenses réellement engagées. Travaux d’entretien, assurance, charges de copropriété ou encore intérêts d’emprunts… Vous pouvez utiliser cet avantage fiscal et créer du déficit foncier dans la limite de 10 700 €.
La loi Monuments Historiques	Loi de défiscalisation dédiée uniquement pour l’achat d’un bâtiment à rénover, classé à l’inventaire des Monuments Historiques. Jusqu’à 100 % des charges foncières et 100 % du coût des travaux sont déductibles de l’impôt. Un dispositif destiné uniquement aux revenus élevés et aux ménages fortement imposés.
Loi Denormandie	Loi de défiscalisation lancée en 2019 et centrée sur les achats d’immeubles anciens, pour rénovation et mise en location. On retrouve le même barème qu’avec la loi Pinel (12, 18 et 21% du montant total du projet que vous pouvez utiliser en réduction d’impôt pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans). Les travaux doivent représenter 25% de la part du total de l’opération. Un certain niveau de performance énergétique doit être atteint. De même, des plafonds de loyers et de ressources s’appliquent.

Notons qu’une alternative à l’investissement immobilier locatif pour réduire ses impôts existe : il s’agit des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fiscales. Un placement qui allie l’immobilier et la finance, mais avec des règles propres à bien maitriser.

Enfin, notez que vous aurez le choix entre un investissement immobilier neuf, ou un investissement immobilier ancien.

L’investissement immobilier comme source de revenus

Tout projet d’investissement locatif ne permet pas de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation. D’ailleurs, chercher absolument à défiscaliser et à optimiser ses impôts n’est peut-être pas du tout votre préoccupation. Votre objectif peut alors être de disposer d’un revenu complémentaire grâce à la mise en location.

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Dans l’immense majorité des cas, investir dans un bien immobilier et générer des revenus n’est pas possible à court terme. À moins de réaliser un achat cash (sans avoir recours au crédit) ou avec un apport personnel élevé, réduisant le financement bancaire.

Est-il possible de disposer de revenus locatifs en achetant un bien immobilier ancien à crédit ? Oui ! Mais il faut alors avoir une stratégie précise et un plan complet pour votre investissement avant de vous lancer. Pour que votre investissement immobilier vous rapporte rapidement un revenu complémentaire, il faudra sans doute se tourner vers un bien qui nécessite des travaux de remise en état. Grâce à un prix d’achat réduit, et à des travaux bien menés, vous pourrez alors optimiser votre rendement locatif.

Si votre objectif est de générer du cash-flow, voici quelques conseils qui peuvent vous être utiles :

L’achat et la négociation de votre crédit sont essentiels. Dans le cas d’un investissement locatif qui a pour vocation la constitution d’un patrimoine à long terme, la négociation du taux du crédit n’est pas si capitale. En revanche, puisque vous voulez rapidement vous dégager des revenus, vous devez chercher à optimiser toutes les dépenses. Prenez le temps de négocier les meilleures conditions possibles.
Les banques permettent parfois un décalage du remboursement. Il est ainsi possible de ne pas commencer par rembourser l’intégralité d’une mensualité lorsque vous devenez propriétaire. Vous pouvez choisir un remboursement partiel (avec les intérêts) ou un remboursement totalement décalé de 6, 12, 24 ou même 36 mois. Une bonne solution pour vous dégager des revenus et une trésorerie dès le début de votre investissement.
Ce sont en général les petites surfaces qui apportent le meilleur rendement locatif. Pour bénéficier d’un loyer au mètre carré important, privilégiez un investissement dans un logement étudiant, un investissement dans un studio ou T1, ou encore dans une résidence de services. L’inverse est également vrai. Vous pouvez choisir d’investir dans un très grand appartement ou même une maison et ensuite effectuer une division ou installer une collocation.
Si vous faites le choix d’un bien immobilier qui nécessite des travaux, il est capital de les optimiser. Trouver des matériaux de qualité au bon prix et faites confiance à des professionnels avec des prix serrés. Autant d’efforts pour optimiser la rénovation et proposer ensuite un bien à la location avec un loyer élevé au regard du crédit.

Chercher à vivre de l’immobilier dès votre premier investissement est risqué. Il est préférable de miser sur plusieurs investissements successifs notamment pour réduire le risque mais aussi pour vous construire progressivement une rémunération stable.

L’investissement immobilier pour se constituer un patrimoine transmissible

L’immobilier n’est pas qu’un outil de défiscalisation ou de génération de revenus. Il peut aussi s’agir d’un véhicule d’investissement qui répond à des objectifs de prévoyance. Se constituer un patrimoine est possible. Choisissez un appartement ou une maison de qualité dont la valeur va augmenter avec le temps. Votre principale motivation est ici de bien acheter avec la perspective d’une plus-value au moment de la revente.

Vous pouvez également envisager cet investissement immobilier comme outil de transmission. Un appartement bien situé pourra devenir le logement d’un de vos enfants dans plusieurs années.

Afin d’optimiser cette stratégie d’investissement patrimonial, pensez aux sociétés civiles immobilières (SCI). Vous pouvez créer votre SCI familiale en y incluant plusieurs membres de la famille. Il s’agit d’une solution pratique pour sécuriser un achat, séparer les patrimoines et préparer une succession. Les modalités de constitution sont simplifiées et les frais liés à la gestion sont réduits en comparaison aux avantages fiscaux apportés.

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