Quels sont les risques d’une vente à réméré ? Voici 6 points de vigilance

Malgré l’avantage que représente la vente à réméré – vendre son bien tout en ayant la possibilité de le racheter à l’issue d’une durée convenu à l’avance et continuer à y vivre durant cette période – cette opération immobilière n’est pas sans risque pour le vendeur.

En effet, il s’agit d’une véritable transaction engageant le vendeur, l’acheteur et l’organisme de vente à réméré. Voici donc les risques et inconvénients associés à la vente à réméré.

Vente à réméré : quels sont les principaux risques et inconvénients ?

1/ Vente à réméré : le risque de ne pas pouvoir racheter votre bien

Le principe de la vente à réméré est de vendre votre bien avec une faculté de rachat pour une durée fixée à l’avance. Le principal risque réside dans l’impossibilité de racheter votre bien à l’issue du terme convenu. Pour tenter de l’éviter, voici les éléments sur lesquels travailler avant de valider la vente à réméré :

• Évaluer votre situation financière afin d’être en mesure de souscrire un prêt immobilier au moment du rachat.
• Solder l’ensemble de vos crédits.
• Déterminer votre capacité d’emprunt : cette dernière dépend de votre taux d’endettement (qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus)
• Vous constituer un apport personnel qui vous sera utile pour financer le rachat

2/ Le risque de ne pas obtenir un nouveau prêt

Pour pouvoir racheter son bien, le vendeur doit obtenir un nouveau prêt immobilier auprès d’une banque. Toutefois, cela peut s’avérer compliqué si sa situation financière ne s’est pas stabilisée ou si elle a empiré durant la durée du réméré. En tant que vendeur, vous devez donc avoir une situation financière irréprochable afin de réduire ce risque majeur lié à la vente à réméré.

3/ Vente à réméré : le risque d’une sous-estimation du coût global de l’opération

Le coût d’une vente à réméré n’est pas aussi simple à déterminer qu’une vente immobilière classique. En effet, il faut prendre en compte le montant de la commission de l’organisme de vente à réméré ainsi que l’indemnité d’occupation. Notez que certains organismes de vente à réméré ne sont pas précis sur les différents frais imputables au vendeur.

Pour vous aider à y voir plus clair, voici les différents coûts à prendre en compte :

• La commission de l’organisme de vente à réméré.
• L’indemnité d’occupation que vous devrez verser au propriétaire chaque mois.
• Les frais de notaire à supporter lors de la vente et du rachat.
• La marge au rachat : en effet, le prix de rachat est légèrement supérieur au prix de vente.

4/ Vente à réméré : le risque d’une durée insuffisante

Autre risque lié à la vente à réméré : une durée trop courte ou trop longue. En effet, en tant que vendeur, vous pouvez racheter le bien à tout moment grâce à votre faculté de rachat, dont le terme ne peut excéder 5 ans. Notez toutefois que la majorité des actes de réméré sont plutôt compris ente 18 et 36 mois. Cela s’explique par le fait que les propriétaires souhaitent récupérer rapidement leurs fonds, et les vendeurs souhaitent sortir rapidement du réméré. En effet, plus la transaction dure, plus elle est coûteuse pour le vendeur. Néanmoins, veillez à ce que la durée du réméré soit suffisante pour racheter le bien (pour le vendeur) ou le revendre (pour l’investisseur).

En cas de durée trop courte, vous pourrez ne pas avoir le temps d’obtenir les fonds nécessaires pour financer votre rachat, notamment dans les cas suivants :

• Une succession (avec la réception d’un apport)
• Un crédit bancaire.

De même, si le propriétaire-acquéreur souhaite revendre le bien, il est nécessaire de le mettre en vente plusieurs mois avant le terme du réméré avant d’anticiper les aléas.

5/ Le risque lié aux clauses et obligations juridiques

La vente à réméré est soumise à un contrat spécifique, que le vendeur et l’acquéreur doivent signer. Ce contrat définit les modalités de la transaction. Il est donc important de l’étudier attentivement et d’en comprendre les différentes clauses et obligations afin d’éviter tout risques juridiques et contractuels liés à la vente à réméré.

En effet, en cas de non-respect, vous pouvez perdre tous les droits liés au réméré et ne plus pouvoir racheter votre bien qui sera alors vendu. C’est également un des pièges de la vente au viager, un aspect dont il convient d’être toujours vigilant.

6/ Vente à réméré : le risque de faire appel à un organisme de vente à réméré peu sérieux

L’organisme de vente à réméré sert d’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur. Il vous accompagne jusqu’au terme de l’opération. Il est donc indispensable de choisir avec soin un organisme de vente à réméré fiable et disposant des compétences nécessaires dans ce domaine.

Pour être sûr de faire le bon choix, voici les éléments à vérifier :

• L’organisme de vente à réméré doit effectuer une analyse de votre situation (revenus, crédits en cours, objectif du réméré…) afin de déterminer la viabilité de votre projet.
• L’organisme de réméré doit refuser de valider le rachat si la capacité de financement du vendeur n’est pas suffisante car cela ne lui serait préjudiciable.
• L’organisme de vente à réméré doit vous proposer un accompagnement de bout en bout jusqu’à la sortie du réméré.