Dernières modifications le mardi 5 septembre 2023, 2:57
Il s’agit du principe de libre investissement. La nationalité n’est pas un élément important à prendre en compte. Ce qui aura un impact, c’est votre résidence fiscale. Conseils en investissement immobilier, explications et présentation des méthodes à votre disposition lors d’un investissement immobilier en France pour les étrangers.
Investir dans l’immobilier en France pour les étrangers non-résidents
Vous avez le droit d’investir dans l’immobilier en France si vous êtes de nationalité française ou étrangère et non-résident. Vous pouvez acheter tout type de bien, appartements et maisons, locaux commerciaux, parkings…
Une limite vient toutefois plomber cet investissement. Vous ne pouvez pas bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement locatif si vous n’êtes pas résident fiscal. Ainsi, les dispositifs d’incitation à l’investissement (comme la loi Pinel, la loi Denormandie, etc.) ne peuvent pas être utilisés. Vous n’avez pas le droit de profiter d’une défiscalisation puisque vous n’êtes pas résident fiscal français et ne réglez pas d’impôt.
Peu importe votre nationalité, impossible d’effectuer une défiscalisation en investissant dans l’immobilier si vous ne résidez pas fiscalement en France.
Si votre situation évolue, et que vous avez par exemple déjà effectué un investissement locatif en étant résident fiscal français mais que vous ne l’êtes plus aujourd’hui, vous perdrez le bénéfice de l’avantage fiscal. Cette perte interviendra une fois la déclaration d’impôts sur le revenu qui concerne l’année de votre départ effectuée. Les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié par le passé ne seront toutefois pas remis en question.
Pour contourner cette limite, il est possible de constituer une société qui va elle-même réaliser l’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Ce montage juridique et financier est à réaliser si possible avec un professionnel (notaire, expert-comptable, conseiller patrimonial) pour éviter les erreurs. Réaliser un investissement immobilier en France pour les étrangers n’est pas une mince affaire !
La fiscalité d’un bien immobilier détenu par un investisseur étranger
Un bien immobilier détenu en France, qu’il soit la propriété d’une personne de nationalité française ou non, résidente ou non, est soumis au paiement de certains impôts. Il convient notamment de régler une taxe foncière, mais également de se soumettre à l’impôt sur les revenus tirés de la location (régime IR ou IS selon la situation).
Dans le cas de faibles revenus fonciers perçus ou même d’absence de revenus générés, une base forfaitaire est exigée pour les investisseurs étrangers. La base forfaitaire est égale à trois fois la valeur locative de l’habitation. Cette base forfaitaire est déterminée par comparaison avec la valeur des habitations similaires louées dans des conditions normales.
| Calcul de l’impôt | Taux d’imposition | |
|---|---|---|
| Les revenus fonciers sont supérieurs à la base forfaitaire | L’impôt est calculé sur les revenus fonciers nets avec une imputation possible des déficits | Un taux minimum d’imposition de 20 % s’applique (article 197 I 1. du CGI). En complément, les prélèvements sociaux sont aussi exigés (15,5 %) |
| Les revenus fonciers sont inférieurs à la base forfaitaire ou inexistants | La base forfaitaire est exigée | Pas de taux minimum dans le cadre du calcul de l’impôt. En revanche, les prélèvements sociaux sont exigés (15,5 %) |
Il est possible d’échapper à la taxation forfaitaire si vous êtes investisseur et que vous résidez à l’étranger, dans un pays qui a conclu une convention relative aux doubles impositions avec la France.
Investissement immobilier en France pour les étrangers… depuis l’étranger
Acheter un bien immobilier et investir dans un appartement ou une maison alors que l’on est étranger est possible. Mais il faut faire attention à plusieurs difficultés qui vont venir compliquer la tâche.
En ce qui concerne le crédit immobilier, certaines banques vont être réticentes à l’idée de prêter à une personne étrangère qui ne réside pas sur le territoire. À l’inverse, d’autres banques connaissent le sujet et ont l’habitude d’accompagner des investisseurs étrangers. Quelle est la meilleure solution ? Nous vous recommandons de vous tourner vers un courtier ou un organisme financier spécialisé sur la question.
Afin de rassurer les banques, il est souvent nécessaire de disposer de revenus importants. Une domiciliation d’une partie des comptes en France est recommandée.
Sachez que certaines banques peuvent accepter d’échanger avec un investisseur étranger avec des documents en anglais et en français. L’édition de contrats et autres annexes dans une autre langue reste marginale. L’anglais est la norme.
Pour qu’un investissement immobilier en France pour les étrangers se déroule parfaitement, nous vous recommandons de vous entourer de plusieurs professionnels. Un courtier en crédit immobilier pour trouver la bonne banque. Un conseiller en investissement et gestion de patrimoine pour trouver le bon bien. Et, pour gérer les relations avec l’administration fiscale, un représentant accrédité. Ce dernier sera chargé de vous représenter.
A noter : Tous ces interlocuteurs vous éviteront bien des erreurs et oublis. Ne négligez pas cet accompagnement qui peut véritablement fluidifier vos relations avec l’administration française et vous permettre de réaliser un investissement rentable.
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