Quels sont les risques d'une SCI ?

Le fonctionnement d'une SCI est ainsi : chacun des associés engage sa responsabilité. En cas de dette, il est donc possible que leur patrimoine personnel soit menacé, au prorata de leur part de la dette. Comprenons davantage au sujet des investissements en SCI

Les sources de dettes potentielles pour une SCI peuvent être nombreuses. L'endettement peut tout d'abord venir des différents emprunts souscrits pour un projet. Il peut s'agir d'un prêt immobilier, pour financer le bien. Un crédit peut aussi être fait pour financer des travaux de rénovation ou d'agencement.

Si la dette est normale quand il s'agit d'investir, elle devient problématique quand la SCI ne parvient plus à la rembourser. Cela peut notamment être le cas, quand les loyers prévus ne sont pas effectivement encaissés par la société.

La responsabilité des associés d'une SCI, pour faire face aux dettes et définie par l'article 1857 du Code civil. Il indique que « À l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ».

Cela signifie que dans le cas où la SCI est en cessation de paiement, les associés doivent rembourser au prorata de leurs parts dans la société. Le remboursement des dettes peut donc être exigé par les créanciers au péril de leur patrimoine personnel. On dit donc que la responsabilité des associés est illimitée.

Pour protéger le patrimoine de chacun, la SARL de famille peut être la bonne solution.

Le fait qu'un logement destiné à la location soit vide peut aussi mettre en difficulté une SCI. C'est ce qu'on appelle le risque de location vacante. Quand on souhaite investir en SCI, il est absolument indispensable de prévoir le cas de figure ou aucun loyer n'est encaissé pendant une certaine période. La SCI doit ainsi disposer d'une trésorerie suffisante, pour faire face à plusieurs mois sans locataire.

L'absence de locataire peut être due à une période normale entre deux bails. La nécessité d'effectuer des travaux de rénovation peut aussi expliquer une période sans locataire.

Quand les revenus de la SCI sont imposés selon le régime de l’IR, les associés n'ont pas d'obligation comptable comme un bilan ou un compte de résultats à produire. Il y a néanmoins une obligation pour le gérant, de pouvoir justifier des entrées et des sorties d'argent sur la SCI auprès des autres associés. C'est ce que prévoit l'article 1856 du Code civil.

En général, il reste donc conseillé de tenir une comptabilité en bonne et due forme. Cela évite aussi les erreurs de gestion et de déclaration. L'appel à un comptable peut être pertinent, même quand la SCI est imposée selon l'impôt sur le revenu.

Quand les associés d'une société civile immobilière optent pour le régime l'impôt sur les sociétés, il y a des obligations comptables. Il faudra donc tenir une comptabilité comme n'importe quelle autre société. Ici, la tenue des différents journaux, du grand livre ou encore l'édition d'un bilan et d'un compte de résultats peuvent nécessiter l'appel en expert-comptable. Ce dernier sera aussi responsable devant l'administration fiscale en cas d'erreur de déclaration.

La simple création d'une SCI n'est pas la seule possibilité. On peut opter pour un montage plus complexe, avec par exemple la création d'une holding. Une société mère sera associée à une ou plusieurs sociétés filles. À ce titre, une entreprise peut par exemple disposer d'une SCI en tant que société fille.

L'idée va être de rechercher l'optimisation fiscale la plus intéressante pour l'ensemble du groupe. Ici, les flux financiers entre les filiales induisent une plus grande complexité de gestion. L'appel à un expert-comptable sera donc indispensable, pour éviter les risques d'erreur.

L'un des risques financiers à prendre en compte en SCI, est la difficulté potentielle à obtenir un financement. En tant que société civile immobilière, elle ne peut pas accéder à certains dispositifs comme le prêt à taux zéro. Il faudra donc passer par des prêts immobiliers classiques, qui seront soumis aux taux d'intérêt du marché.

Par ailleurs, il est important de souligner que la banque va étudier le dossier individuel de chacun des associés de la SCI. Si le fait d'être à plusieurs peut être une force pour demander un financement, la situation de certains peut nuire au projet. Il est donc essentiel que chacun puisse justifier de revenus et de garanties suffisantes.

Quand on crée une SCI, la rédaction des statuts est une étape clé. C'est en quelque sorte le document qui va permettre de fixer les règles de gestion entre les associés. Il est véritablement conseillé de demander de l'aide à un professionnel du droit, qui permet d'anticiper tous les cas de figure.

L'un des risques de la SCI est effectivement de mal rédiger les statuts, et d'oublier certaines éventualités. En cas de désaccord entre les associés, quand le dénouement n'est pas prévu par les statuts, c'est à la justice de trancher. L'aide d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable pourra ainsi permettre de gagner du temps, et d'éviter des frais juridiques qui peuvent être coûteux.