Pourquoi acheter en SCI en couple ?

En matière de succession, un couple marié peut avoir intérêt à créer une SCI. Dans ce cas, de leur vivant, ils ont la possibilité d'effectuer une donation de la totalité d'un bien immobilier à leurs héritiers.

Quand le couple crée une SCI, chacun devient propriétaire de parts sociales. Il sera possible de léguer ces parts sociales aux héritiers. Cela permet de profiter d'une exonération des droits de mutation, si le montant des donations n'excède pas 100 000 € tous les 15 ans.

La SCI est aussi une solution pour détenir des biens selon une répartition différente de celle prévue par le régime matrimonial. Il sera ainsi possible d'attribuer des parts d'un bien immobilier à son conjoint, même lorsqu'on est marié sous le régime de la séparation des biens.

Quand un bien est apporté à la SCI, elle en devient propriétaire. Par ailleurs, quand on est marié sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts, la SCI offre la possibilité à l'un des deux époux de détenir plus de parts que l’autre.

Mais alors pour un couple marié selon le régime de la communauté, les parts détenues par chacun sont communes au couple. Il est important de souligner qu'il existe une exception. Quand l'un des deux époux apporte un bien propre, seuls les revenus issus de ces parts sociales tombent dans la communauté.

En pratique, si l'un des deux associés apporte un appartement, ce sont les potentiels loyers issus de la mise en location qui tombent dans la communauté.

Si la SCI est en déficit foncier, les époux pourront profiter d'une réduction d'impôts sur l’IR. Il est aussi possible de profiter d'une exonération de l'impôt sur les plus-values, quand le logement est mis à disposition gratuitement. Il faut aussi que la SCI soit imposée selon le régime de l’IR.

Il est parfois plus facile d'obtenir un prêt immobilier en constituant une SCI, qu'en achetant en tant que particulier. La situation financière des deux associés sera évidemment prise en compte par l'organisme prêteur. On considérera aussi les parts détenues par chacun au sein de la société.

Il peut donc être intéressant au moment de la souscription du prêt, que celui qui dispose des meilleurs revenus détient le plus de parts dans la société. Dans le cadre d'un investissement locatif, la création d'une SCI peut ainsi être une bonne idée.

Depuis 2005, la loi autorise ce qu'on appelle la donation déguisée. Une SCI pourra ainsi acheter un bien immobilier grâce aux fonds propres de l'un des deux époux. L'autre pourra recevoir des parts de la société, sans contrepartie. Il s'agit donc d'une méthode légale pour effectuer une donation.

Sans être marié, un couple peut détenir un bien immobilier à deux, grâce à l'indivision. La SCI est souvent privilégiée, parce qu'elle offre un cadre plus flexible que l'indivision. Il sera par exemple possible d'envisager des modalités de prise de décision différente de celles prévues par l'indivision. Pour rappel, la totalité des indivisaires doivent approuver les décisions.

Dans le cadre d'une SCI, on peut par exemple indiquer que seul deux tiers des associés doivent approuver une décision pour l'appliquer.

La création d'une SCI en concubinage peut aussi être une opportunité pour protéger son conjoint en cas de décès. Pour cela, il faudra effectuer ce qu'on appelle un démembrement croisé des parts de la SCI. Cela consiste à s'échanger mutuellement l'usufruit et la nue-propriété des parts sociales.

La SCI est aussi une opportunité pour un couple divorcé, qui ne souhaite pas vendre immédiatement son bien immobilier. Cela peut permettre de pouvoir gérer un bien commun mis en location. La SCI, et la rédaction des statuts offrent un cadre légal à la gestion du bien à deux.