Est-ce que je peux emprunter pour SCI sans apport ?

En effet, l'étalement du risque entre plusieurs associés (comme un projet familial par exemple) peut suffire à convaincre les institutions bancaires de s'engager sans apport. Il existe aussi plusieurs garanties possibles, pour rassurer les organismes prêteurs et obtenir leur accord pour l'achat dans le cadre d'un investissement en SCI.

Quand on emprunte sans apport en SCI, c'est la société qui effectue l'emprunt. C'est donc la personne morale qui se voit prêter de l'argent par la banque.

En cas de difficulté à emprunter via la société civile immobilière, les associés peuvent chacun souscrire à un prêt. La somme empruntée servira ensuite d'apport, injecté dans la société. On peut aussi considérer que le particulier prête de l'argent à la SCI. Cette dernière pourra le rembourser sans que la somme ne soit imposée, quand elle aura réuni suffisamment de fonds.

Quand la SCI avait une activité avant la demande de prêt, la banque va l’analyser, pour évaluer le risque d'accorder un emprunt. Par exemple, une SCI qui sert pour des investissements locatifs verra sa santé financière passée au crible. Il s'agit véritablement de savoir si la gestion financière est saine et si les revenus dégagés sont suffisants pour envisager l'emprunt.

La situation financière de chacun des associés sera aussi étudiée par la banque. Ils devront pouvoir justifier de revenus suffisants, d'un taux d'endettement inférieur à la limite de 33 % ou encore de garantie, comme un patrimoine personnel.

Pour rappel, les associés d'une SCI devront conjointement répondre aux éventuelles dettes de la société. On dit que leur responsabilité est illimitée. Leur patrimoine personnel peut donc être utilisé pour rembourser un crédit auquel la SCI ne peut plus faire face. Vous l'aurez compris, l'analyse individuelle de chaque dossier est donc cruciale, pour pouvoir emprunter en SCI sans apport.

La banque prend des risques, en choisissant de prêter à 110 % à une SCI. En effet, en vendant le bien, la banque ne peut pas rembourser en totalité la somme prêtée, puisqu'elle avance aussi les frais de notaire.

Pour la convaincre de prêter à une société, on pourra mettre en place plusieurs garanties, conjointement à la garantie hypothécaire du bien. Il peut s'agir d'un cautionnement par une société spécialisée, ou d'un cautionnement solidaire de chaque associé. Pour cette seconde option, chacune des parties prenantes à la SCI se porte caution au prorata de ses parts dans la société, grâce à des fonds personnels ou à un patrimoine personnel.

Depuis début 2022 les banques ne prêtent presque plus sans apport aux particuliers. Le contexte actuel est effectivement peu propice à l'obtention d'un crédit comprenant les frais de notaire.

Le fait de vouloir emprunter dans le cadre d'une SCI est un véritable argument pour réussir à convaincre les banques. La demande au nom de plusieurs associés peut rassurer les banques, si chacun dispose d'une situation personnelle propice à l'obtention d'un crédit.

Il est donc toujours possible pour une société civile immobilière d'obtenir un crédit sans apport. Il peut néanmoins être plus difficile de l'obtenir, quand on ne réunit pas l'ensemble des autres conditions attendues par la banque.

La durée d'emprunt pour une SCI peut être la même que pour un particulier qui emprunte dans le cadre d'un investissement immobilier. Actuellement, la durée maximum semble limitée à 25 ans. C'est en tout cas les recommandations faites par le HCSF. En principe, la durée minimale pour un prêt immobilier est de 7 ans.

Pour choisir la durée de l'emprunt, plusieurs facteurs seront pris en compte par les associés. On pourra notamment étudier la capacité de remboursement de la SCI, en fonction d'éventuelles rentrées d'argent. Par exemple, dans le cadre d'un investissement locatif, il peut être intéressant que les loyers puissent couvrir les mensualités du crédit. On peut aussi rechercher une situation de déficit foncier, à des fins d'optimisation fiscale.