Comment récupérer son investissement SCI en bien propre ?

Cette nouvelle mutation/cession de la propriété sera néanmoins soumise à l'accord des autres associés, selon les conditions mentionnées dans les statuts (ainsi que la nature du bien, le régime social ou encore les impôts). Décryptage de ce pan de l'investissement en SCI.

Quand on apporte un bien propre à une SCI, c'est la société qui devient propriétaire du bien immobilier. À ce titre, c'est cette dernière qui pourra encaisser d'éventuels loyers/revenus locatifs, en cas de mise en location. Il y a donc bel et bien une mutation des droits de propriété, selon laquelle l'associé ayant effectué l'apport n'est plus propriétaire du bien.

Ce dernier sera propriétaire de parts dans la société civile immobilière. Par exemple, si le bien immobilier apporté représente 30 % de la valeur totale de la SCI, il sera détenteur de 30 % des parts de cette dernière. Il n'est plus directement propriétaire du bien.

La règle générale veut qu'au moins deux tiers des associés donnent leur accord, pour que l'un d'entre eux puisse exercer son droit de retrait. Il reste néanmoins possible que les statuts prévoient d'autres règles. Il est donc important d'anticiper ce cas de figure au moment de la création de la SCI.

Quand, au cours d'une assemblée générale, suffisamment d'associés ont donné leur accord, le droit de retrait est possible. L'associé pourra alors récupérer les apports effectués, qu'il s'agisse d'apports en capital, ou de bien. Cette solution est généralement privilégiée, quand un associé souhaite récupérer un bien, sans que la SCI soit dissoute.

Pour dissoudre une société civile immobilière, il faut :

• Convoquer une assemblée générale, au cours de laquelle les associés doivent voter la dissolution.

• Rédiger un procès-verbal de dissolution mentionnant la liquidation de la SCI.

• Publier la dissolution dans un journal d'annonces légales.

• Notifier le tribunal de commerce.

Avant toute chose, la SCI doit solder ses dettes au moment de la liquidation. Cela peut parfois nécessiter la vente de certains biens qu'elle détient. Les associés peuvent ensuite se partager le capital et les biens de la SCI, au prorata des parts qu'ils détiennent. Un associé ayant apporté un bien immobilier pourra ainsi le récupérer en bien propre.

Il est possible de s'acheter son propre bien via une SCI. C'est ce qu'on appelle l’OBO. Selon le même principe, un associé pourra se porter acquéreur d'un bien mis en vente par la SCI. Il pourra alors récupérer son investissement SCI en bien propre.

Vous l’aurez compris, quel que soit le moyen choisi, l’accord des associés est incontournable pour récupérer un bien. Au-delà des démarches nécessaires pour exercer son droit de retrait ou encore pour dissoudre la SCI, il existe des démarches propres au transfert de propriété.

Il faudra notamment repasser devant le notaire, pour acter la récupération du bien immobilier par l'associé.

Quand un associé exerce son droit de retrait ou que la SCI est dissoute, la récupération du bien est associée à des frais de notaire à hauteur de 5 %. Cela correspond aux frais engendrés par l'enregistrement du changement de propriétaire.

En revanche, si l'un des associés choisit de racheter un bien immobilier appartenant à une SCI, il devra s'acquitter des mêmes frais de notaire que pour n'importe quelle autre acquisition immobilière. Pour rappel, ils sont de 7 à 8 % pour un logement ancien et de 3 à 4 % pour un logement neuf.

Pour les frais générés quand on apporte un bien et quand on le reprend en SCI, il est donc primordial de bien réfléchir, quand on transfère la propriété d'un bien à une société. Les statuts doivent aussi être pensés en fonction des mouvements que les associés souhaitent faire dans les années à venir. La possibilité de récupérer un bien peut y être anticipée.