Comment gagne-t-on de l'argent avec une SCI ?

Cela peut ensuite passer par plusieurs mécanismes, pour assurer la rentabilité de l'investissement locatif. On pourra enfin verser de l'argent à chacun des associés, via un salaire sur leur compte courant, le versement de dividendes ou encore le remboursement de leur investissement. Apprenez en plus sur l'investissement en SCI et le gain d'argent associé.

Avant même d'investir leur premier euro, la plupart des associés vont s'intéresser au rendement locatif du bien. Cet indicateur clé calcule le ratio entre les revenus générés par une location, et le prix d'acquisition. La formule à utiliser est la suivante : Loyer mensuel/Coût d’acquisition x 100.

Le résultat obtenu s'exprime en pourcentage. On estime qu'un bon rendement est compris entre 5 et 10 %. Il permet aux associés de pouvoir présumer s'ils vont gagner de l'argent en SCI, grâce à une acquisition.

L'optimisation fiscale a un rôle clé dans la rentabilité d'une société civile immobilière. Les associés ont effectivement le choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés. De façon très synthétique, le choix dépend de la tranche d'imposition des associés.

Le régime de base prévoit un impôt selon l’IR. Il peut néanmoins être utile de basculer à l'impôt sur les sociétés, quand la tranche d'imposition sur les revenus est plus élevée que le taux prévu par l’IS. L'impôt sur les sociétés implique par ailleurs la nécessité de tenir une comptabilité en bonne et due forme.

Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour gérer les charges en SCI. Les associés peuvent choisir de prioriser un gain d'argent à court terme, en réduisant au maximum les charges. On pourra donc par exemple tenir la comptabilité soi-même pour éviter les frais liés à l'appel à un expert-comptable.

Dans d'autres cas, les associés pensent optimisation fiscale et gains sur le long terme. On va donc chercher à déduire un maximum de charges, pour avoir un résultat nul voire négatif. Ce second cas de figure s'appelle le déficit foncier. Il permet de réduire au maximum l'imposition sur l'activité de location.

Il est possible de se verser un salaire en SCI. Pour cela, il faudra s'attribuer le statut de gérant majoritaire ou de gérant minoritaire. On viendra alors apporter une rémunération, en échange du service de gestion fourni. La société civile immobilière permet aussi de recruter quelqu'un en tant que salarié.

Il est important de souligner que le gérant majoritaire n'est pas considéré comme un salarié. Son statut peut être comparé à celui du gérant d'une SARL.

Quand le résultat de la SCI est positif, elle peut dégager un bénéfice. Les associés peuvent choisir d'en faire une réserve d'argent, notamment pour faire face à d'éventuelles dettes. Une partie peut aussi être reversée sous forme de dividende.

Attention, les dividendes sont taxés à hauteur de 30 % par l'État. Cela correspond à 17,2 % de CSG, auquel s'ajoute un impôt forfaitaire de 12,8 %. En d'autres termes, quand on verse 1 000 € de dividendes à un associé, il en perçoit effectivement 700.

Au moment de la création d'une SCI, il est possible que les associés apportent de l'argent ou des biens. On peut considérer que ces derniers ont prêté de l'argent à la société civile immobilière. Ils peuvent donc être remboursés par cette dernière, à n'importe quel moment.

L'avantage de ce mécanisme, c'est qu'il permet à chacun de pouvoir retirer des liquidités. Elles ne sont pas imposées, puisqu'il ne s'agit pas tout à fait d'argent gagné, mais plutôt d'argent prêté puis récupéré par une personne. Cela n'entre donc pas dans les impôts sur le revenu de l'associé.

La SCI peut choisir de vendre un bien pour récupérer des liquidités. Elles pourront être réinjectées dans un nouvel investissement. En cas de liquidation de la SCI, chacun pourra récupérer de l'argent, au prorata de ses parts dans la société. Attention, en cas de plus-value sur un bien, il faudra s'acquitter des impôts et des taxes sur cette dernière.