Quel salaire pour investir dans l’immobilier locatif ?

Afin de vous aider à démarrer vos recherches, voici une estimation des prêts qu’il est possible d’obtenir avec divers salaires :

• Au smic, avec un salaire net de 1 353 euros net par mois, il est possible d’emprunter 100 000 euros sur 25 ans.

• Avec un salaire net par mois de 2 000 euros environ, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif à hauteur de 200 000 euros remboursables sur 25 ans.

• Avec un salaire net mensuel de 4 000 euros, il est possible d’acheter un bien pour de l’immobilier locatif avec un prêt de 300 000 euros sur 25 ans.

Ainsi, il sera plutôt envisageable d’investir dans un studio ou un petit deux pièces, selon les villes, avec un smic. Les investisseurs qui possèdent un salaire d’environ 2 000 euros net par mois pourront miser sur des grands deux pièces, voire des trois pièces ou des maisons selon la localisation. Enfin, avec un salaire de 4 000 euros net mensuels ou plus, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif en achetant une maison ou un immeuble par exemple.

Le taux d’endettement maximal d’un investisseur est limité à 35 % de ses revenus nets. Le revenu net est obtenu en soustrayant au salaire les charges payées chaque mois (crédits déjà en cours, les dépenses courantes comme la consommation d’énergie ou encore les taxes locatives) et en ajoutant les divers revenus complémentaires (rentes, pensions, bénéfices d’une activité parallèle, allocations sociales de longue durée…). Le calcul effectué est le suivant :

Environ 35 % de cette somme obtenue définit le taux d’endettement de l’investisseur.

Certaines sommes qui peuvent apparaître régulièrement sur des bulletins de paie ne sont pourtant pas prises en compte pour calculer le taux d’endettement. Nous en distinguons trois :

• Les heures supplémentaires.

• Les frais de déplacement.

• Les primes exceptionnelles, qui ne sont donc pas des revenus récurrents.

Certains paiements qui sont plus réguliers peuvent être, quant à eux, pris en compte dans le calcul comme la prime du 13ème mois qui, si elle est versée chaque année, est considérée comme régulière.

De nombreux métiers possèdent une partie de leur salaire annuel en primes variables. Cette somme est calculée en fonction d’objectifs réalisés par le salarié dans un laps de temps défini. Lorsque l’investisseur est en poste depuis quelques mois seulement, cette partie variable de son salaire n’est généralement pas prise en compte par la banque. Au contraire, lorsque cela fait plusieurs années que le futur propriétaire exerce son métier, une moyenne est effectuée par l’institut bancaire afin d’obtenir une estimation du revenu net à l’année.

Les banques ont un faible pour la stabilité : elles y voient l’assurance d’être remboursées. Le CDI est d’ailleurs très apprécié lors de la demande d’un prêt pour réaliser un investissement dans l’immobilier locatif. De ce fait, les statuts dont les revenus sont moins stables ne sont pas avantagés. C’est le cas des auto-entrepreneurs, dont les rentrées d’argent sont jugées trop fluctuantes par les établissements. Ces derniers peuvent tout à fait prétendre à un prêt, mais les conditions seront renforcées.

Afin de mieux visualiser les possibilités d’investissement locatif auquel un particulier peut prétendre, prenons l’exemple d’un investisseur gagnant 2 000 euros nets par mois en CDI.

Déjà propriétaire de sa résidence principale, il paie 600 euros par mois de remboursement de prêt. Son taux d’endettement est déjà de 30 %.

Il souhaite ensuite réaliser un investissement immobilier locatif et acheter un studio à 40 000 euros. Il aimerait le louer à hauteur de 400 euros net par mois avec des frais de 250 euros par mois. Pour calculer son taux d’endettement et estimer la somme à prêter, l’institut prend en compte environ 70 % de la rente estimée.

Le taux d’endettement obtenu sera donc de 37 % et la banque refusera de financer cet investissement immobilier locatif. L’investisseur devra donc trouver un projet doté d’une meilleure rentabilité. Ainsi, au-delà du taux d’endettement et du salaire, la qualité du projet, sa rentabilité, l’apport et le profil de l’investisseur sont pris en considération.

Au-delà du taux d’endettement et du salaire, la qualité du projet, sa rentabilité, l’apport et le profil de l’investisseur sont aussi pris en considération.

Il est conseillé lorsque l’on souhaite obtenir un prêt pour investir dans l’immobilier locatif de posséder un apport représentant 10 % de la somme à emprunter. Cela permet de soulager la banque et de démontrer son sérieux. Bien entendu, il s’agit d’un minimum imposé par de nombreux établissements, mais il est possible et même recommandé de présenter un apport plus élevé, de 30 % par exemple. S’il ne remplace pas l’obtention de revenus fixes, il peut convaincre un professionnel d’octroyer le crédit même si le salaire n’est pas assez élevé. L’apport peut être constitué par une épargne, des économies personnelles, la revente d’un bien, un héritage ou bien même une donation.