Quel loyer pour un investissement locatif ?
Choisir le loyer à appliquer lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif est un véritable jeu d’équilibriste. Il consiste à trouver le parfait compromis entre la rentabilité pour l’acquéreur, et le bon rapport qualité-prix pour le locataire.
Voici quelques critères à prendre en compte pour déterminer le meilleur loyer à appliquer pour un investissement locatif :
Le loyer doit couvrir au minimum l’ensemble de vos dépenses mensuelles liées au bien
Le loyer choisi doit correspondre aux prix du marché immobilier sur le même secteur
Le montant du loyer peut varier en fonction du mode de location du bien
Quelle est l’opération à réaliser pour obtenir un loyer rentable pour son investissement locatif ?
Votre loyer doit couvrir au minimum l’ensemble de vos dépenses liées à votre investissement locatif
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Un loyer rentable est celui qui couvrira au minimum l’ensemble de vos mensualités et des frais associés au bien en question. Si vous êtes dans un objectif de constitution de votre patrimoine immobilier, un loyer qui paie l’ensemble des charges est suffisant. Par contre, si vous recherchez à réaliser un bénéfice immédiat, il faut absolument qu’il soit plus élevé afin que vous puissiez générer des gains.
Vous pouvez débuter par imaginer le loyer qu’il vous faudrait afin de rembourser chaque mois :
La mensualité du prêt que vous avez contracté à la banque
Les charges (internet, eau, etc.)
Les charges de copropriété
La taxe foncière dont le montant total est divisé à l’année
Le règlement de votre éventuel comptable
Les impôts correspondant à l’acquisition de votre bien
Tout autre frais que vous pourriez avoir en relation avec cet investissement
En additionnant tout cela, vous obtiendrez le loyer minimum dont vous avez besoin pour parvenir à couvrir vos dépenses et réaliser une opération nulle. Il faudrait ensuite essayer d’augmenter ce montant afin d’obtenir une rentabilité immédiate du logement.
Exemple de calcul d’un loyer rentable pour un bien en location
Imaginons que vous avez acheté un trois pièces dans une ville moyenne. Votre mensualité de prêt immobilier est de 600 euros. Voici un tableau récapitulatif afin de déterminer votre loyer.
Ainsi, pour que votre investissement locatif soit rentable, il faut au moins le louer à 860 euros par mois et idéalement à 960 euros.
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Réaliser une étude de marché et observer le loyer des biens loués dans le même secteur
Maintenant que vous avez une idée du loyer à appliquer, il est temps de vous confronter à la réalité du marché. Faites un tour sur les plateformes de diffusion d’annonces immobilières et notez quels loyers sont proposés pour des biens de la même superficie que le vôtre. Si les loyers sont plus élevés ou plus bas, il faudra s’aligner si vous souhaitez être compétitif.
Le loyer à appliquer pour un investissement locatif peut varier en fonction du type de location
Le loyer à appliquer peut varier aussi en fonction du type de location. En effet, un même bien exploité en location nue, meublée, à courte durée ou en colocation affichera un loyer et donc une rentabilité différente.
La location nue est celle qui nécessite le moins d’investissement en temps mais qui affiche aussi le loyer le plus bas. La location meublée permet de proposer un loyer de 10 à 15 % fois plus élevé que celui de la location nue. Une colocation permet de louer chaque chambre et donc de multiplier son loyer par deux. C’est un excellent moyen de générer du cash flow rapidement. Même chose pour la location courte durée sur des plateformes comme AirBnB. Ce mode d’exploitation peut tripler le loyer à appliquer tout simplement car la location à la nuit est plus élevée.
De ce fait, si votre investissement en location nue n’est pas rentable, vous pouvez jouer sur d’autres modes de location pour augmenter le loyer et donc la rentabilité du bien.
Faut-il forcément fixer le loyer le plus rentable ?
Contrairement à ce que tout investisseur aurait tendance à faire, fixer le loyer le plus haut ne sera pas forcément la méthode la plus rentable. En effet, si vous décidez d’être dans la fourchette haute, voire au-dessus des loyers pratiqués sur le même secteur géographique, vous vous exposez à deux risques principaux :
Une difficulté à louer votre bien puisque les candidats vont se tourner vers les biens proposant la même prestation mais à un meilleur tarif.
Un turn-over très important puisque les locataires ne resteront pas au sein de votre logement. Ainsi, vous investirez énormément de votre temps en gestion et les vacances locatives seront nombreuses.
Résultat : en fixant un loyer trop élevé, vous risquez de payer les mensualités de votre prêt sans pour autant toucher de loyer.