Investissement locatif : pourquoi emprunter plutôt que payer cash ?

Lorsque vous achetez un bien à crédit, vous êtes considéré comme propriétaire de ce bien même si vous ne le possédez pas réellement puisque vous remboursez les mensualités à l’institut bancaire qui a accepté de vous avancer la somme nécessaire. La majorité des investisseurs n’ont pas le montant du bien disponible sur le compte, mais seulement une partie dont ils n’hésitent pas à engager un pourcentage dans leur projet.

Si le prêt n’existait pas, il faudrait attendre d’économiser la valeur entière du bien afin de devenir propriétaire et d’investir. En plus d’accélérer la constitution de votre patrimoine immobilier, l’emprunt permet de bénéficier d’un effet de levier bancaire. L’idée est d’utiliser le maximum du montant que la banque peut vous prêter et l’investir dans le locatif pour le faire fructifier. Se constituer un patrimoine extrêmement fort consiste à ne laisser aucune somme potentiellement prêtable en suspens ou non-investie. Cette stratégie induit le fait que l’investisseur ne dépense pas ses propres liquidités pour s’enrichir, mais bien celle des organismes bancaires.

Emprunter pour de l’investissement locatif auprès d’une banque permet de conserver ses liquidités pour les réinvestir dans d’autres projets, ou tout simplement pour obtenir un meilleur reste à vivre et booster son pouvoir d’achat. Qui plus est, si votre investissement est assez rentable pour générer du cash-flow, vous pourrez étoffer encore plus ces économies déjà existantes.

Pour tout bien acheté qui est destiné à la location, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Ils sont déduits des revenus obtenus via le paiement des loyers par les locataires. Cela est possible en location nue comme en location meublée, tant que l’investisseur se déclare dans le cadre du régime réel. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) autorise la déduction des intérêts d’emprunts correspondant à des actions entreprises pour l’amélioration du logement comme :

• L’amélioration du bien, c’est-à-dire la réalisation de travaux d’isolation par exemple, ou l’installation de volets électriques, plus pratiques pour les locataires.

• L’engagement de travaux d’agrandissement du bien.

• La réalisation de réparations au sein du logement.

Cela présente un certain bénéfice pour le propriétaire puisqu’il donne de la valeur à son bien tout en diminuant son imposition.

Aussi, lorsque vous empruntez auprès d’une banque, il est souvent proposé – voire obligatoire dans certains cas – de souscrire à une assurance. En fonction du type d’assurance choisi, la totalité du capital restant dû à la banque peut être remboursé par l’assurance à la banque et le bien sera donc toujours détenu par la famille de l’emprunteur. Bien qu’elle ait un coût, elle protège à la fois les proches de l’investisseur et la banque qui est assurée d’être remboursée quelle que soit la situation.

Les risques ne sont pas nuls lors d’un investissement locatif. En effet, aucun investisseur n’est à l’abri de vacances locatives qu’il n’avait pas prévues ou encore d’un locataire mauvais payeur qui ne réglera pas comme il se doit son loyer. Pour prévenir un minimum ces risques, il est recommandé de conserver quelques liquidités sur son compte en banque. Soit environ deux ou trois mois de loyers au minimum.

Plus vous disposerez d’économies, plus vous serez sécurisé en cas de dégradation du logement ou de tout autre mésaventure. N’oubliez pas : si votre locataire ne paie pas le loyer, vous devez tout de même rembourser les mensualités du prêt à la banque.