Est-ce rentable d’acheter un appartement pour le louer ?

Avant de choisir l’appartement que vous souhaitez acquérir pour le louer, il est primordial de calculer sa rentabilité future. Pour obtenir la rentabilité nette de votre investissement, il faut prendre en compte son coût d’acquisition et y soustraire les possibles travaux effectués ainsi que les divers frais et charges qui seront à régler. Voici le calcul à réaliser :

Bien entendu, ce calcul est simplifié et vous devrez certainement ajouter les frais de gestion, les possibles vacances locatives, les travaux de copropriété éventuels… Le pourcentage que vous obtiendrez sera donc la rentabilité nette de l’appartement loué.

Notez par ailleurs que la rentabilité indiquée par les agences immobilières est généralement brute. A vous donc de réaliser vos propres calculs, qui seront plus proches de la réalité.

Intéressons-nous désormais aux différentes manières de louer un appartement.

La location nue, ou le fait de louer un appartement vide, dénuée de meubles, est la stratégie de location immobilière la plus courante. Elle est privilégiée par de nombreux investisseurs qui ne souhaitent pas consacrer beaucoup de temps à la gestion des locataires. Les avantages que représentent la location nue ne sont pas négligeables :

• Les locataires meublant leur appartement s’investissent et donc vous avez moins de de risques de vacances locatives qu’en louant un appartement meublé.

• Le préavis est de trois mois et d’un mois dans les zones tendues ou lors de toute situation d’urgence.

• La gestion de la location d’un appartement loué nu est moins prenante.

Mais il existe aussi quelques inconvénients par rapport à une location meublée comme :

• Un loyer qui est moins élevé que dans une location meublée.

• Une forte imposition.

En comparaison de la location nue, la location meublée génère un loyer plus élevé. Un appartement meublé est loué en moyenne 10 à 15 % plus cher* qu’un bien loué en nu. Mais il faut savoir que les locataires restent aussi moins longtemps dans l’appartement. Les frais de gestion et d’entretien sont donc plus élevés.

La fiscalité de la location meublée est, elle, plutôt avantageuse : elle est assujettie au BIC, bénéfice industriel et commercial, au contraire de la location nue qui est imposée sur les revenus fonciers. Pour y être éligible, vos revenus doivent être au maximum de 72 600 euros par an. Cette fiscalité permet de payer moins d’impôts sur les loyers reçus.

La colocation est actuellement en vogue auprès des locataires comme des investisseurs. En effet, elle est une alternative efficace à la hausse des loyers dans les grandes villes. Pour les propriétaires, elle permet d’augmenter leur rentabilité en louant le bien à un prix plus important que lors d’une location classique. Pour un 70 mètres carrés, une différence à hauteur de 300 euros par mois peut être appliquée.

Bien entendu, le turnover des locataires risque d’être plus important que pour une location nue, d’autant que vous gérerez plusieurs contrats de location pour un seul et même bien. Il est ainsi recommandé de simplifier les démarches en créant un forfait de charges ainsi que des baux individuels, ce qui permet aux colocataires d’être chacun redevable uniquement de leurs loyers.

Louer son appartement à la nuit permet d’augmenter considérablement le loyer appliqué. Dans une grande ville, un studio peut passer de 400 euros par mois en location nue à 1200 euros par mois grâce à la location de courte durée. Mais comme pour l’ensemble des stratégies très rentables, un grand investissement en temps est demandé afin de remettre l’appartement en état et de gérer les arrivées ainsi que les départs. Il est possible de recourir aux services d’une conciergerie ou d’une femme de ménage mais la rentabilité de cette location en sera impactée. Ainsi, il est préférable d’automatiser au maximum les procédures d’entrée et de sortie du logement, de même que sa gestion plus globale.

La location courte durée est idéale pour les investisseurs qui ont un peu de temps et qui sont désireux de générer un cash-flow élevé très rapidement. Toutefois, sachez que ce mode de location est considéré comme une concurrence déloyale pour le secteur hôtelier et diverses mesures sont prises afin de complexifier les démarches des investisseurs. Dans certaines villes par exemple, il est nécessaire de créer une surface habitable de la même superficie que le logement en location courte durée si vous souhaitez exploiter votre appartement.