Comment faire de l'investissement locatif sans apport ?

Il n’est pas chose aisée d’obtenir un prêt pour de l’investissement locatif sans apport. Les banques demandent généralement au moins 10 % de la somme demandée. Il s’agit d’une garantie pour l’institut bancaire que l’investisseur croit en son projet et qu’il a la capacité de rembourser son crédit. De ce fait, il sera assez difficile d’obtenir un crédit qui finance l’intégralité de son investissement locatif sans apport. Il vous faudra certainement enchaîner les rendez-vous au sein de différentes agences. Mais en présentant de bons arguments et en choisissant les bons projets, il n’est pas impossible d’obtenir une réponse positive.

Débutons tout d’abord par les informations basiques : un organisme bancaire prêtera toujours plus facilement à un profil d’investisseur qui le rassure et auprès duquel il pourra récupérer la somme prêtée facilement. Pour y correspondre, quelques cases sont à cocher :

• Posséder un CDI est toujours valorisé, puisque cela correspond à une rentrée d’argent régulière et traduit une certaine stabilité.

• Autre critère très apprécié : le fait que le salaire et le poste évoluent au fil du temps. Cela traduit une personnalité ambitieuse et entreprenante.

• De même, les banques préfèrent prêter aux profils de personnes âgées entre 25 et 40 ans. En effet, ce sont des clients intéressants puisque d’autres produits de placement peuvent leur être proposés dans quelques années.

Si la situation personnelle de l’ emprunteur est scrutée dans les moindres détails, c’est aussi le cas pour sa gestion de compte. Il doit prouver qu’il est capable d’assumer ses mensualités, d’autant plus s’il ne possède pas d’apport pour son investissement locatif. Ainsi, il doit éviter toutes les dépenses qui paraissent risquées comme l’investissement en bourse ou celles qui traduisent un train de vie assez dépensier comme des sorties dans des bars ou en boîte de nuit trop régulières. Aussi, mieux vaut ne pas finir le mois à découvert car cela traduit une difficulté à gérer ses comptes.

Mieux vaut ne pas finir le mois à découvert car cela traduit une difficulté à gérer ses comptes aux yeux de la banque.

Afin de cacher ces dépenses préjudiciables aux yeux de sa banque, il peut être utile d’ouvrir un compte dans une banque en ligne gratuite. En réalisant un virement chaque mois, vous pouvez ainsi éviter d’être pénalisé par quelques écarts.

La préparation de son dossier est du projet est essentielle pour emprunter pour de l’investissement locatif sans apport. En face du conseiller, il est temps de le convaincre de vous suivre dans cette aventure. Pour ce faire, rien de tel qu’une bonne présentation bien travaillée.

• Organisez vos documents proprement et classez-les.

• Détaillez les avantages et points forts de votre situation professionnelle.

• Présentez un tableau de vos dépenses mensuelles.

• Calculez en amont votre capacité d’épargne.

• Ajoutez le plan, la localisation, l’ensemble des documents pertinents pour appréhender la rentabilité du bien souhaité.

• Réalisez une étude de marché de la location de manière géographique.

• Estimez la rentabilité et le cash-flow éventuel que vous pourrez en tirer.

• Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser les 35 %. Veillez donc à proposer un projet qui entre dans votre capacité d’emprunt.

Le principal frein d’une banque à accorder un prêt sans apport pour un investissement locatif réside dans le risque qu’elle prend à miser sur le projet présenté. Si vous présentez au conseiller un bien déjà loué, il sera rassuré. D’une part car le locataire étant déjà en place il n’y aura pas de potentielles vacances locatives, période pendant laquelle l’acquéreur doit rembourser ses mensualités même s’il ne reçoit pas de loyer.

D’autre part, le montant du loyer appliqué est déjà connu, ce qui rend l’estimation plus fiable. Effectivement, il n’y a pas de risque que le propriétaire décide de baisser le montant du loyer (et donc amoindrir la rentabilité du bien) car il ne parvient pas à trouver de locataire.

Le dispositif Pinel encourage les investisseurs à acheter des logements neufs destinés à la location. Pour cela, l’Etat propose un avantage fiscal croissant si l’acquéreur s’engage à louer le bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Le tout, à un loyer plafonné.

Rassurées par cette réduction d’impôts et les loyers qui, proportionnel aux revenus des locataires, augmentent les chances de trouver un occupant rapidement, les banques sont ainsi plus disposées à prêter pour de l’investissement locatif sans apport.