Comment devenir rentier dans l'immobilier ?

• Choisir la pierre papier, c’est-à-dire l’investissement sous forme de parts dans une société elle-même propriétaire de biens immobiliers, comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ;

• Investir dans de l’immobilier “physique”, détenu en direct ou au travers d’une société civile immobilière (SCI).

Ces deux solutions ne sont pas opposées. Au contraire, elles peuvent se compléter. Surtout dans l’objectif de devenir rentier.

• Les SCPI sont accessibles à partir d’une centaine d’euros seulement. Le ticket d’entrée est relativement bas et tout est simplifié. Vous n’avez pas à gérer vous-même les locataires ni les éventuels problèmes (impayés, dégradations, etc.). Cette mutualisation des risques entraîne aussi une mutualisation des gains et une rentabilité potentielle inférieure mais pour devenir rentier, il semble indispensable de disposer de SCPI dans votre portefeuille.

• L’achat d’immobilier en direct (ou avec SCI) demande une prise de risque différente, et notamment la recherche de la bonne affaire sur le plan financier pour soigner la rentabilité. Mais cette prise de risque est en partie réduite grâce à la possibilité d’emprunter. En effet, vous pouvez vous lancer et souscrire un crédit sur une durée longue de 20 à 25 ans. En négociant vous-même le prix, en investissant massivement pour acheter un bien d’une valeur de plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros, vous pouvez rapidement vous constituer un patrimoine générateur de revenus… et viser une rente !

La location nue est la forme la plus simple d’investissement locatif. Le principe : vous achetez un bien, qu’il s'agisse d’un appartement, d’une maison ou encore d’un local commercial, et vous le proposez à la location. Le locataire paye en échange un loyer avec des conditions strictement encadrées dans le bail.

En quoi la location nue est-elle un passage obligé ? Car c’est sur ce marché que vous pouvez trouver la plus grande variété de biens et vous lancer au départ. Inutile de prévoir un budget pour des meubles ou encore des efforts en matière de recherche de locataires pour une mise en location saisonnière ou meublée avec de courtes durées. La location nue, c’est un peu le point de départ, une étape formatrice. Mais aussi une étape rémunératrice !

En cherchant des biens dans lesquels vous créez de la valeur, vous pouvez espérer des loyers élevés et à terme des rentrées d’argent vous permettant d’être rentier. Mieux, si vous parvenez à trouver un locataire qui reste pendant plusieurs années, sans dégrader le bien, vous pouvez encaisser les revenus et vous générer une rente à moindre frais.

Vous en avez peut-être déjà entendu parler dans de nombreux articles, louer un bien en meublé permet de générer des revenus plus élevés. Puisque le bien n’est pas loué nu, mais intègre un certain nombre d’éléments mobiliers, il est possible d’augmenter le loyer… et même de bénéficier d’un régime fiscal très avantageux ! Un incontournable pour être rentier avec l’immobilier.

Vous pouvez par exemple devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) et utiliser le régime d’impôt sur le revenu “micro” qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % pour charges.

La location meublée peut concerner à la fois des biens proposés de manière saisonnière si vous investissez dans un emplacement qui jouit d’un bon potentiel touristique. Mais vous pouvez également utiliser la puissance de la location meublée dans des zones qui, de prime abord, ne semblent pas attractives mais pour lesquelles il existe une vraie demande locative. À proximité d’un bassin d’emploi dynamique, d’une zone industrielle développée, d’une plate-forme commerciale, on recherche souvent des biens loués meublés. De nombreuses personnes sont en mission ou sont mutées pour des périodes définies et recherchent la perle rare. Vous pouvez leur proposer et encaisser les loyers en parallèle !

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font partie de la famille de la pierre-papier. Il s'agit d’une solution d’investissement dans laquelle vous ne devenez pas détenteur en direct d’un bien immobilier. Vous achetez des parts et devenez associé d’une société qui détient elle-même un patrimoine mis en location. L’avantage ? Un peu comme le permettent les ETF (Exchange Traded Fund) en bourse, vous pouvez accéder à une diversification et à une mutualisation du risque en détenant grâce à vos parts une fraction de plusieurs biens immobiliers.

Vous n’achetez pas un seul bien et vous n’investissez pas dans un projet seulement. Cette répartition du risque possède une limite : les frais liés à l’achat de SCPI sont souvent élevés, tout comme la fiscalité sur les dividendes perçus, ces derniers venant s’ajouter à vos revenus et étant imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Mais il existe des parades. Comme le fait de loger des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Une solution à fuir toutefois si vous visez à terme de devenir rentier. Car pour cela, il est important d’utiliser l’effet levier du crédit pour acquérir des parts. Obtenir un crédit pour acheter des parts de SCPI logées dans une assurance-vie est impossible. Il faut au contraire les acheter en direct.

Pour atteindre le statut de rentier et vivre des revenus que vous générez grâce à l’immobilier, vous devez posséder de nombreuses compétences. Identifier les bons placements, savoir négocier les prix, créer de la valeur… et optimiser votre montage financier et fiscal.

Commençons par le volet financier. Afin de devenir rentier, il faut se constituer un patrimoine. Et, à moins de gagner au loto ou d’utiliser un héritage ou une somme d’argent importante comme mise de départ, il va falloir construire ce patrimoine. Pour cela, le crédit est votre allié. L’effet de levier que permet le crédit aide à investir massivement des sommes d’argent que vous ne possédez pas. Mais il ne faut pas utiliser cette manne financière sans réfléchir.

Au contraire, il faut négocier chaque élément, en particulier le taux du crédit et la durée de remboursement du prêt bancaire. Ce sont ces deux éléments qui vont directement conditionner votre futur statut de rentier. L’objectif ? Obtenir avec la location nue ou la location meublée un montant de remboursement de crédit qui est couvert par le loyer. Mieux, si vous parvenez à couvrir les charges de propriété et à dégager un bénéfice régulier, vous allez vous retrouver avec un cash-flow positif. C’est comme cela qu’une rente se construit. Petit à petit.

Pour devenir rentier avec immobilier, c’est aussi le montage fiscal que vous allez devoir soigner. Selon les revenus que vous percevez, vous serez imposé à l’impôt sur le revenu (IR) ou au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En immobilier locatif meublé ou non meublé, différents dispositifs fiscaux peuvent optimiser votre imposition.

Cette fiscalité inhérente à vos investissements doit être soignée afin de percevoir le maximum de revenus possibles de votre capital investi. Du montant des taxes foncières en passant par le mode d’imposition des revenus fonciers sans oublier les prélèvements sociaux ou encore le barème progressif de votre impôt sur le revenu et même pourquoi pas à terme l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous ne devez rien négliger. Les conseils d’un professionnel de la finance - comme un gestionnaire de patrimoine - peuvent être déterminants.