Quelle condition pour ouvrir une SCI ?

Pour ouvrir une société sous la forme d’une SCI, il faut répondre à des conditions particulières, remplir des formalités obligatoires et avoir quelques connaissances juridiques.

Si certaines conditions sont communes avec l’ouverture de n’importe quelle société, d’autres sont propres au domaine de l’immobilier. Il faudra notamment que l’entreprise compte plusieurs associés lors de la constitution, veiller à la rédaction des statuts au moment de la création et du dépôt de dossier ou encore s’assurer que l’activité principale soit bien liée à l’immobilier.

Les associés : une condition essentielle pour ouvrir une SCI

Investir en SCI sert à mutualiser l’investissement immobilier à plusieurs. Le fait qu’il y ait plusieurs associés est donc indispensable.

Quel est le nombre minimum d’associés en SCI ?

La condition pour ouvrir une SCI est que le projet soit partagé par au moins deux associés. Il s’agit du nombre minimum de personnes pour pouvoir ouvrir ce type de société. Notez que si l’un des deux associés se retire du projet, sans rachat des parts par une autre personne, la SCI devra cesser son activité.

Il n’y a pas de nombre d’associés maximum à ne pas dépasser. Ils peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Cela signifie qu’une entreprise peut être associée dans une SCI.

La déclaration de non-condamnation

Comme pour l’ouverture de n’importe quelle société, les associés doivent déposer une déclaration de non condamnation. Selon l’article A. 123-51 du code du commerce, elle permet à chacun des associés d’indiquer qu’il n’est pas sous le coup d’une condamnation, l’empêchant de gérer, d’administrer, de diriger ou de contrôler une société.

Si l’un des associés a été condamné, il devra attendre la fin de la période pendant laquelle il ne peut pas ouvrir de société pour pouvoir prendre part à la SCI.

L’activité immobilière en SCI

Le sigle SCI signifie société civile immobilière. Parmi les conditions pour en ouvrir une, il faut donc que l’activité ait pour objet l’immobilier.

L’objet de la création de la société

Pour que l’activité soit considérée comme immobilière, les associés peuvent se lancer dans :

• L’acquisition de bien,
• La mise en location,
• La réalisation d’opérations financières comme l’achat revente,
• La gestion et l’administration de bien.

Faut-il forcément louer en SCI ?

Contrairement aux idées reçues, la mise en location de bien n’est donc pas la seule activité possible, quand on crée une SCI. Dans certains cas, les particuliers choisissent même d’ouvrir une SCI pour la simple gestion et l’administration d’un bien. Par exemple, une SCI de famille peut permettre de gérer des biens immobiliers. Il peut aussi s’agir d’anticiper la transmission du patrimoine, à travers cette société.

Choisir ses conditions d’imposition en SCI

Au moment de l’ouverture de la SCI, il est impératif de choisir le régime d’imposition. Les associés ont le choix entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu. Avec l’IS, seuls les bénéfices sont imposés à hauteur de 15 % pour un bénéfice inférieur à 42 500 €.Au-delà, les bénéfices seront imposés à 25 %.

Quand les associés choisissent l’impôt sur le revenu, chacun sera imposé en fonction de ses parts dans la SCI. Attention, quand on choisit l’IS il faut aussi payer l’impôt sur le revenu, quand la SCI verse des dividendes.

Les étapes pour ouvrir une SCI

Quand on réunit toutes les conditions pour ouvrir une SCI, il faut encore se plier à certaines démarches administratives indispensables.

La rédaction des statuts

La rédaction des statuts pose les règles de gestion de la SCI. C’est une étape incontournable, qui prévoit notamment comment sont prises les décisions par les différents associés. En général, les particuliers se font aider par des professionnels comme des notaires ou encore des avocats, pour n’oublier aucun cas de figure.

Les apports des associés

L’une des conditions essentielles pour ouvrir une SCI, est que chacun des associés ait un apport. Il peut s’agir d’apport en numéraire, autrement dit de l’argent. Il peut aussi s’agir d’apporter directement des biens à la société civile immobilière.

La nomination du gérant

Les associés doivent ensuite nommer un ou plusieurs gérants. Quand il y en a plusieurs, on peut parler de gérant majoritaire et de gérant minoritaire.

Pour rappel, cette activité peut être rémunérée par un salaire. Les gérants ont la charge d’administrer la SCI. C’est aussi à eux que revient la charge de certaines démarches administratives, comme les déclarations à l’IS ou à l’IR. Leur rôle est souvent précisé dans les statuts.

La publication au journal d’annonces légales et la déclaration de création de SCI

Pour ouvrir une SCI, il faut ensuite publier les statuts dans un journal d’annonces légales.

Les associés doivent ensuite soumettre le formulaire M0 à l’administration fiscale. Il s’agit d’une déclaration d’immatriculation de société civile. C’est précisément cette démarche administrative qui permet d’acter définitivement la création de la société civile immobilière.

Cette démarche fait donc partie des conditions essentielles pour pouvoir ouvrir une SCI. Le document est relativement simple à remplir, et nécessite des informations comme le capital, le régime fiscal choisi ou encore l’adresse du siège de la société.

L’immatriculation de la SCI

Pour finir, la demande d’immatriculation de la SCI doit être transmise au greffe. Les documents nécessaires sont :

• le formulaire M0 dûment complété,
• les statuts daté et signé en original par tous les associés
• l’acte de nomination du gérant,
• le justificatif d’occupation des locaux désignés comme le siège social,
• l’attestation de parution de l’avis au journal d’annonces légales,
• pour chaque associé : une copie de la CNI et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation,
• Si l’un des associés est une personne morale : un extrait d’immatriculation de moins de 3 mois.