Comment définir le prix d’un viager ?

Un achat en viager diffère d’un achat immobilier classique car ici, le montant n’est pas réglé en une seule fois. En effet, le prix total de l’acquisition comprend à la fois le bouquet versé initialement puis une rente versée de manière récurrente, chaque mois ou chaque trimestre.

Avant d’investir en viager, il convient ainsi de prendre le temps d’effectuer un calcul précis de la valeur du bien qui va déterminer le montant du bouquet puis de la rente versée ensuite.

Définir le prix d’un viager

Pour définir le montant du bouquet (puis de la rente), il convient au préalable de savoir si nous sommes dans le cas d’un viager libre ou d’un viager occupé.

• Avec un viager libre, la valeur du bien correspond au bouquet additionné de la rente ;
• Avec un viager occupé, la valeur du bien correspond au bouquet additionné de la rente et du droit d’usage d’habitation.

On le comprend, dans le cas d’un viager occupé, le montant total que réglera l’acquéreur sera diminué du droit d’usage et d’habitation (DUH). L’acquéreur bénéficiera ainsi d’une décote globale, valable à la fois sur le bouquet et sur le montant de la rente.

Définir le prix d’un viager occupé : exemples

Commençons par le cas d’un viager occupé avec la définition du prix alors que le droit d’usage et d’habitation est conservé par le vendeur. On observe ici une décote.

Pour définir le prix du viager, on part de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire son prix sur le marché de l’immobilier. 20 à 40 % de cette valeur vénale constituera le bouquet. Ce pourcentage est à négocier librement entre les parties.

Il vous faudra estimer son bien par plusieurs professionnels, les comparer, et définir un prix de vente juste par rapport au marché.

Par la suite, pour connaître le montant de la rente, on applique un coefficient diviseur en fonction de l’âge et du sexe du ou des vendeur(s). Plus précisément, on prend la valeur locative en cumulant tous les loyers annuels que pourrait générer le logement que l’on multiplie par un coefficient diviseur pour obtenir le droit d’usage et d’habitation. En résumé, on considère le vendeur comme locataire et bénéficiant donc du logement. Le propriétaire n’a pas à régler ce loyer.

Prenons un exemple :

M.Dulac occupe seul un logement dont la valeur vénale est estimée à 450 000 €.

Le potentiel locatif est estimé à 1 400 €/mois. Selon son âge, M.Dulac se voit appliquer un coefficient diviseur de 8,2 (son espérance de vie en année). On obtient alors une décote pour loyers équivalente à 137 760 € (1 400 x 12 x 8,2). La valeur décotée du bien obtenue est de 312 240 €. M.Dulac souhaite un bouquet équivalent à 140 000 €. Son espérance de vie (selon l’Insee) est de 8,2 ans, ce qui aboutit à une rente viagère (valeur décotée – bouquet/espérance de vie) de 21 005 € an soit 1 750 €/mois.

Il est possible de signer un contrat de viager occupé sans rente. Dans ce cas, l’acheteur règle au vendeur la valeur vénale du bien immobilier à laquelle on retranche le DUH. On obtient alors le bouquet qui constitue la somme à verser. Aucune rente ne pourra être exigée ensuite.

Définir le prix d’un viager libre

Dans le cas d’un viager libre, l’âge du vendeur a également une conséquence sur la rente viagère mais on ne tient pas compte ici de la décote propre à l’occupation… puisque le vendeur quitte les lieux. Le calcul de la rente est ainsi plus simple.

En reprenant le même exemple que ci-dessus, avec un logement dans la valeur vénale est estimé à 450 000 €, on obtient les chiffres suivants : le bouquet souhaité par M.Dulac reste à 140 000 €. Ensuite, avec son espérance de vie selon l’Insee de 8,2 ans, il pourra percevoir une rente viagère de 37 800 €/an soit 3 150 €/mois.

Le cas particulier de la définition du prix d’un viager à deux têtes

Si chaque situation possède ses propres caractéristiques, du fait de la valeur du bien, de l’âge du vendeur et du bouquet souhaité, il ne faut pas également négliger les ventes avec deux personnes. Rien n’empêche en effet un couple d’utiliser le viager. On parle alors de vente en viager sur deux têtes. Comment est calculé le bouquet puis la rente dans cette situation ?

On se base alors sur la valeur occupée du bien (dans le cadre d’un viager occupé) et sur la valeur vénale (dans le cadre d’un viager libre) et on applique simplement un barème qui prend en compte les viagers à deux têtes. Il existe en effet des barèmes spécifiques pour ce cas de figure, qui diffèrent des barèmes pour un viager à une tête.

En résumé, pour définir le prix d’un viager, tout part de l’estimation de la valeur vénale du logement. Ensuite, la décote d’occupation doit être prise en compte et sert à déterminer conjointement avec le vendeur le bouquet. La somme restante s’obtient en prenant en compte l’espérance de vie.

Vous pouvez obtenir une simulation de vente en viager en ligne et consulter des projections du montant du bouquet puis de la rente selon votre situation : âge, sexe, valeur du bien. Tous ces paramètres peuvent vous aider à simuler une vente en viager.